一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)納哪些稅?如何做好該企業(yè)的納稅管理工作?請(qǐng)盡量詳細(xì)一些.

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一、應(yīng)納稅包括：1、營(yíng)業(yè)稅-銷售不動(dòng)產(chǎn)：計(jì)稅依據(jù)：售房銷售收入 稅率：5%2、營(yíng)業(yè)稅-建筑業(yè)： 計(jì)稅依據(jù)：建房工程收入 稅率：3%（如果公司自建才繳 納此稅，如果不是自建，則由施工方繳納）3、城市維護(hù)建設(shè)稅： 計(jì)稅依據(jù)：實(shí)繳營(yíng)業(yè)稅額 稅率：市7%、縣及鎮(zhèn)5%、鄉(xiāng)1%4、教育費(fèi)附加： 計(jì)費(fèi)依據(jù)：實(shí)繳營(yíng)業(yè)稅額 費(fèi)率：3%5、地方教育附加： 計(jì)費(fèi)依據(jù)：實(shí)繳營(yíng)業(yè)稅額 費(fèi)率：1%（只四川省從2004 年1月1日起開(kāi)征）6、印花稅：（1）、營(yíng)業(yè)帳簿：按帳本數(shù)量每本5元貼花。可以到當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)買(mǎi)。 （2）、首次按實(shí)收資本和資本公積之和的萬(wàn)分之五繳納，以后年度按 以上兩個(gè)帳戶增加額的萬(wàn)分之五繳納。 （3）、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)：按售房銷售收入的萬(wàn)分之五繳納。 （4）、建安工程承包合同：按建房工程收入的萬(wàn)分之三繳納，如果自 建，則不繳此項(xiàng)稅收。7、企業(yè)所得稅：按利潤(rùn)加上因稅法與財(cái)務(wù)制度不同而導(dǎo)致的調(diào)整因素后，按33%繳 納，但年所得額在3萬(wàn)元以下的稅率為18%，3-10萬(wàn)稅率為27%。8、個(gè)人所得稅：公司作為法定扣繳義務(wù)人，應(yīng)按月扣繳支付對(duì)象的個(gè)人所得稅，具 體計(jì)算請(qǐng)與當(dāng)?shù)氐囟悪C(jī)關(guān)聯(lián)系。9、房產(chǎn)稅：（1）、按房租收入的12%繳納。 （2）、按自用房產(chǎn)原值扣除一定的比例（各省不一樣，四川省是30%） 后的余額的1。2%繳納。10、城鎮(zhèn)土地使用稅：按實(shí)際占用土地面積，按規(guī)定單位稅額繳納，稅率各地不同。二、公司財(cái)務(wù)部可安排辦稅人員負(fù)責(zé)納稅及管理事宜。如果你公司2002年以前辦，則全由地稅局管理，2002年以后辦的，企業(yè)所得稅由國(guó)稅局管理。各稅種基本按月10日前繳納，個(gè)人所得稅7日前繳納。

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太復(fù)雜了，最好請(qǐng)稅務(wù)代理，

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要納：營(yíng)業(yè)稅，企業(yè)所得稅，土地增值稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，契稅(根據(jù)地方規(guī)定，北京3%），印花稅（一般的5元/本），房產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅分為從租和從價(jià)稅率分別是12%和1。2%)，還有在營(yíng)業(yè)稅基礎(chǔ)上計(jì)算的7%和3%的城建稅和教育費(fèi)附加。有些是地方性的，稅率由地方定，請(qǐng)您查詢當(dāng)?shù)厥绽U情況。下面說(shuō)兩個(gè)大稅種，營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅的征收和管理的有關(guān)規(guī)定：*************************************************************************營(yíng)業(yè)稅：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為其主營(yíng)業(yè)務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是其收入的主要來(lái)源，因而自然是營(yíng)業(yè)稅的納稅人，需要按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。按照規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)租賃或者承包給他人經(jīng)營(yíng)的，以承租人或承包人為納稅人。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為其主營(yíng)業(yè)務(wù)，其相對(duì)應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅稅目為“銷售不動(dòng)產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”；有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還直接從事建筑、安裝、修繕、裝修等作業(yè)，因而涉及“建筑業(yè)”稅目；還有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事物業(yè)管理和其他服務(wù)業(yè)，因而還涉及“服務(wù)業(yè)”稅目。所以在這里我們重點(diǎn)介紹 “轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”、“銷售不動(dòng)產(chǎn)”、“建筑業(yè)”和“服務(wù)業(yè)”稅目的征稅范圍，并介紹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)常碰到的應(yīng)征營(yíng)業(yè)稅的各種特殊業(yè)務(wù)。*房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的特殊問(wèn)題處理（一）合作建房合作建房是指由一方（機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位等，以下簡(jiǎn)稱土地出讓方）提供土地使用權(quán)，另一方（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）提供建房資金合作建造房屋的行為。合作建房通常有兩種形式：第一種形式是純粹的以物易物，即一方以其擁有的土地使用權(quán)交換對(duì)方的房屋所有權(quán)。1、是以土地使用權(quán)交換房屋所有權(quán)，交換后雙方都取得了部分房屋所有權(quán)。采用這種方式，土地出讓方通過(guò)出讓土地使用權(quán)換取了部分房屋的使用權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，應(yīng)先按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)換取了部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)務(wù)，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；如果雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)雙方（或任何一方）的銷售收入再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。2、是土地出讓方以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋的所有權(quán)，即土地出讓方將土地使用權(quán)出租給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)若干年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在該土地上投資建造房屋，租賃期滿后，將土地使用權(quán)連同所建的房屋歸還給土地出讓方。在這種情況下，土地出讓方就發(fā)生的出租土地使用權(quán)的行為，按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)為代價(jià)換取了土地使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將建造的房屋向外銷售，再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收一道營(yíng)業(yè)稅，若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將建造的房屋出租，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目再征收一道營(yíng)業(yè)稅。第二種形式是土地出讓方以土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以資金合股組成合營(yíng)企業(yè)，合作建房。1、 若房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的合作方式，對(duì)土地出讓方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，不征營(yíng)業(yè)稅；只對(duì)合營(yíng)企業(yè)銷售房屋的收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；對(duì)雙方分得的利潤(rùn)不征營(yíng)業(yè)稅。2、 房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營(yíng)行為未構(gòu)成“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”不征營(yíng)業(yè)稅的行為，因此對(duì)出讓土地方向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，應(yīng)當(dāng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)合營(yíng)企業(yè)的房屋，在分配給雙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。3、若房屋建成后，土地出讓方采取按銷售收入的一定比例提成，或提取固定金額利潤(rùn)的方式參與分配，則不屬于營(yíng)業(yè)稅所稱“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”不征營(yíng)業(yè)稅的行為，而屬于土地出讓方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)的行為，對(duì)于出讓方取得的固定利潤(rùn)或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；對(duì)于合營(yíng)企業(yè)則按全部房屋取得的銷售收入，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。（二）自建行為企業(yè)利用自有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力量建設(shè)房屋等建筑物，稱為自建行為。按照規(guī)定，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自建行為，若自建建筑物建成后出售的，除了按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅外，還應(yīng)當(dāng)再按“建筑業(yè)”征收一道營(yíng)業(yè)稅。若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自建建筑物自用的，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)隊(duì)是企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位或雖屬非獨(dú)立核算單位但與本單位結(jié)算工程價(jià)款的，均應(yīng)按“建筑業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅。（三）資金使用費(fèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向其它企業(yè)拆借資金，或者將資金提供給下屬單位使用（作為投資除外），屬于貨幣資金融通業(yè)務(wù)，為此收取的資金占用費(fèi)或者利息，應(yīng)當(dāng)按“金融業(yè)” 稅目征收營(yíng)業(yè)稅。但是企業(yè)向客戶銷售房地產(chǎn)，因?qū)Ψ窖悠诟犊疃杖〉睦ⅲ鶎儆趦r(jià)外費(fèi)用，應(yīng)并入銷售房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)將款項(xiàng)存入銀行而收取的銀行存款利息不征收營(yíng)業(yè)稅。（四）以不動(dòng)產(chǎn)作抵押向金融機(jī)構(gòu)貸款房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)作抵押向金融機(jī)構(gòu)貸款，一般有兩種情況：一種是抵押期間不動(dòng)產(chǎn)仍歸企業(yè)使用，貸款到期若企業(yè)無(wú)力還款則不動(dòng)產(chǎn)歸金融機(jī)構(gòu)所有。在這種情況下，在抵押期間和企業(yè)如期歸還貸款后并沒(méi)有發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，因而不必征收營(yíng)業(yè)稅；若貸款到期而企業(yè)無(wú)力還款，則不動(dòng)產(chǎn)歸金融機(jī)構(gòu)所有，發(fā)生了所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，則應(yīng)當(dāng)對(duì)企業(yè)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。另一種是在抵押期間企業(yè)將不動(dòng)產(chǎn)交與金融機(jī)構(gòu)使用，用不動(dòng)產(chǎn)的租金歸還貸款利息，那么對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)發(fā)生了不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對(duì)企業(yè)按“服務(wù)業(yè)—租賃業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；若貸款到期而企業(yè)無(wú)力還款，則不動(dòng)產(chǎn)歸金融機(jī)構(gòu)所有，發(fā)生了所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，應(yīng)當(dāng)對(duì)企業(yè)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目再征收一道營(yíng)業(yè)稅。（五）以不動(dòng)產(chǎn)投資入股的界定企業(yè)以房地產(chǎn)投資入股，不征收營(yíng)業(yè)稅。所謂的投資入股，必須是共負(fù)盈虧、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。如果名義上以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，實(shí)際是以取得固定利潤(rùn)或按銷售額提成的方式取得報(bào)酬，就不屬于投資入股行為，而要按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”或者“服務(wù)業(yè)—租賃業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。（六）產(chǎn)權(quán)人因違法，其房地產(chǎn)被人民法院判決沒(méi)有充公，變價(jià)款全額上繳國(guó)家財(cái)政的，不征收營(yíng)業(yè)稅。 　因經(jīng)濟(jì)糾紛，被人民法院判決或裁定，以房地產(chǎn)抵債，因而發(fā)生了產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，對(duì)抵債的房地產(chǎn)，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目交納營(yíng)業(yè)稅。 *計(jì)稅依據(jù)的確定：（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般情況下計(jì)稅依據(jù)的確定。營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人的營(yíng)業(yè)額。納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。這里所說(shuō)的價(jià)外費(fèi)用，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資款、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其它各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。凡價(jià)外費(fèi)用，無(wú)論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅額。按照規(guī)定，企業(yè)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由的，納稅人自己新建建筑物后銷售的，以及納稅人（單位）將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營(yíng)業(yè)額：（1）按納稅人提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或銷售的不動(dòng)產(chǎn)平均價(jià)格核定；（2）按納稅人最近時(shí)期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；（3）按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格：計(jì)稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)成本或工程成本*（1+成本利潤(rùn)率）/（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）注：公式中的成本利潤(rùn)率由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。按照規(guī)定，納稅人兼營(yíng)減免稅項(xiàng)目的，應(yīng)單獨(dú)核算減免稅項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)額，未單獨(dú)核算的，不得減稅免稅。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)幾種特殊情況下?tīng)I(yíng)業(yè)額的確定。1、 代收代付費(fèi)用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)時(shí)，經(jīng)常需要貸當(dāng)?shù)卣捌渎毮懿块T(mén)收取一些資金，如城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等，稅法規(guī)定：對(duì)于上述代收資金及費(fèi)用，無(wú)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在財(cái)務(wù)上如何進(jìn)行核算，均應(yīng)全部計(jì)入銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額中征收營(yíng)業(yè)稅。2、 以房換地營(yíng)業(yè)額的確定對(duì)于合作建房，需要按上述的組成計(jì)稅價(jià)格核定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額。3、 以不動(dòng)產(chǎn)抵頂貸款的營(yíng)業(yè)額在具體操作中，由于抵押的不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值一般總是大于貸款金額，通常通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)或由銀行估價(jià)，將拍賣(mài)價(jià)或估價(jià)抵償所欠貸款本息（或本金）后，扣除有關(guān)的拍賣(mài)費(fèi)用，其剩余部分歸還給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。如果采用拍賣(mài)方式，在確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)抵頂貸款的營(yíng)業(yè)額時(shí)，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際拍賣(mài)價(jià)格作為銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額，不能扣除拍賣(mài)費(fèi)用。如果采用估價(jià)方式（估價(jià)大于欠款的部分補(bǔ)付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)），應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)（即欠款加上銀行補(bǔ)付的款項(xiàng)）作為銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額。4、 還本銷售情況下?tīng)I(yíng)業(yè)額的確定對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以還本方式銷售房地產(chǎn)的行為，應(yīng)按向購(gòu)買(mǎi)方收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅，不得扣除所謂的還本支出。*房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅會(huì)計(jì)核算按照規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納的營(yíng)業(yè)稅，應(yīng)通過(guò)“應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”科目進(jìn)行核算。“應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅” 科目貸方發(fā)生額表示企業(yè)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)按規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的營(yíng)業(yè)稅；借方發(fā)生額表示企業(yè)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額；余額在貸方表示應(yīng)繳而未繳的營(yíng)業(yè)稅稅額，余額在借方則表示多繳應(yīng)退還的營(yíng)業(yè)稅稅額。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在計(jì)算銷售房屋、出租房屋等經(jīng)營(yíng)收入應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅時(shí)應(yīng)當(dāng)作如下會(huì)計(jì)分錄：借：營(yíng)業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅企業(yè)在計(jì)算向外轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、出租固定資產(chǎn)、從事物業(yè)管理等取得的收入應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅時(shí)：借：其它業(yè)務(wù)支出貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅企業(yè)在實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)：借：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅貸：銀行存款 *************************************************************************企業(yè)所得稅：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的文件 國(guó)家稅務(wù)總局文件 國(guó)稅發(fā)〔2003〕83號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局，局內(nèi)各單位： 為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅的征收管理，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅行為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，現(xiàn)就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收所得稅有關(guān)問(wèn)題通知如下： 一、關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)問(wèn)題 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來(lái)源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： （一）采取一次性全額收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)（權(quán)利）時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （二）采取分期付款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （三）采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （四）采取委托方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： 1。采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 2。采取視同買(mǎi)斷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 3。采取包銷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 4。采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過(guò)基價(jià)雙方分成方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。 （五）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： 1。將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，先以經(jīng)營(yíng)性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 2。將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （六）以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 二、關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問(wèn)題 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。 預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額＝預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入×利潤(rùn)率 預(yù)售收入的利潤(rùn)率不得低于15％（含15%），由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合本地實(shí)際情況，按公平、公正、公開(kāi)的原則分類(或分項(xiàng))確定。 預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)按本通知第一條規(guī)定計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的銷售成本，計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計(jì)算出其與該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額之間的差額，再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 三、關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認(rèn)問(wèn)題 （一）下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入 1。將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等； 2。將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)； 3。將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用作對(duì)外投資以及分配給股東或投資者； 4。以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)； 5。以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。 （二）視同銷售行為的收入確認(rèn)時(shí)限 視同銷售行為應(yīng)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （三）視同銷售行為收入確認(rèn)的方法和順序 1。按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定； 2。由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定； 3。按成本利潤(rùn)率確定，其中，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%(含15%),具體由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 四、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)問(wèn)題 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過(guò)12個(gè)月的，可按合同約定的價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；持續(xù)時(shí)間超過(guò)12個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 完工百分比法是根據(jù)合同完工進(jìn)度確認(rèn)收入和費(fèi)用的方法。完工進(jìn)度可按累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計(jì)總成本的比例，已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量的比例，測(cè)量已完成合同工作量等方法確定。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過(guò)程中節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實(shí)際取得時(shí)按市場(chǎng)公平成交價(jià)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 五、關(guān)于成本和費(fèi)用的扣除問(wèn)題 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本和費(fèi)用扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和成本、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售成本可以按規(guī)定在當(dāng)期直接扣除。 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建造成本是指開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的各項(xiàng)支出，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)的間接費(fèi)用、借款費(fèi)用及其他費(fèi)用等。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。直接成本可根據(jù)有關(guān)會(huì)計(jì)憑證、記錄直接計(jì)入成本對(duì)象中。間接成本能分清負(fù)擔(dān)成本對(duì)象的，直接計(jì)入有關(guān)成本對(duì)象中；因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)或先后滾動(dòng)開(kāi)發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，則應(yīng)根據(jù)配比的原則按各項(xiàng)目占地面積、建筑面積或工程概算等方法配比計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。 下列項(xiàng)目按以下規(guī)定進(jìn)行扣除： （一）銷售成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實(shí)現(xiàn)銷售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計(jì)算確定：可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷總可售面積銷售成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本 （二）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)，應(yīng)按成本對(duì)象進(jìn)行歸集和分配，并按規(guī)定在稅前進(jìn)行扣除。 1。屬于成本對(duì)象完工前實(shí)際發(fā)生的，直接攤?cè)胂鄳?yīng)的成本對(duì)象。 2。屬于成本對(duì)象完工后實(shí)際發(fā)生的,首先應(yīng)按規(guī)定在已完工成本對(duì)象和未完工成本對(duì)象之間進(jìn)行分?jǐn)偅賹?yīng)由已完工成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的部分，在已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和未實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積之間進(jìn)行分?jǐn)偅渲校瑧?yīng)由已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積分?jǐn)偟牟糠郑瑴?zhǔn)予在當(dāng)期扣除。 （三）借款費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用，如屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)按其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計(jì)入成本對(duì)象中；如屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在稅前扣除。 （四）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同的規(guī)定，因?qū)σ咽坶_(kāi)發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承擔(dān)維護(hù)、保養(yǎng)、修理、更換等責(zé)任而發(fā)生的費(fèi)用，可按實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除，提取的維修基金不得扣除。 （五）土地閑置費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。因超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入成本對(duì)象的施工成本；因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定進(jìn)行扣除。 （六）成本對(duì)象報(bào)廢或毀損損失。成本對(duì)象在建造過(guò)程中如發(fā)生單項(xiàng)或單位工程報(bào)廢或毀損，減去殘料價(jià)值和過(guò)失人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對(duì)象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定直接在當(dāng)期扣除。 （七）廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。新辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得第一筆開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可無(wú)限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。 （八）折舊。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品按規(guī)定轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，可以按規(guī)定提取折舊并準(zhǔn)予在稅前扣除；未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和臨時(shí)出租的待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。 六、關(guān)于本通知適用范圍和執(zhí)行時(shí)間問(wèn)題 本通知適用于各種經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的其他內(nèi)資企業(yè)。 本通知自2003年7月1日起執(zhí)行。此前發(fā)生的尚未進(jìn)行稅務(wù)處理的事項(xiàng)，也按本通知執(zhí)行。*************************************************************************稅收的繳納是有一定的技巧的，可以進(jìn)行適當(dāng)?shù)募{稅籌劃，您可以請(qǐng)一些專業(yè)人士，比如稅務(wù)師事務(wù)所或者稅務(wù)局的人員進(jìn)行深層的研究，已達(dá)到更準(zhǔn)確的繳納稅款和合理的減輕稅負(fù)的目的。