我買房時,售摟員說露臺(就是在最頂層的陽臺,但是沒有遮雨蓋,上面作的幾道修飾梁)是白送的,現在要交房了,我們一量面積。根本就是把它按照陽臺的一般算得,合同上寫的陽臺是封閉的,可是現在這個不叫陽臺,還不允許自己封,請問大家知道這種情況嗎?是開發尚給我退錢還是就是應該算陽臺,要是陽臺,為什么我不能封閉??
熱心網友
商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則第一條 根據國家有關技術標準規定《商品房銷售面積計算及公用建筑面積公攤規則》。第二條 本規則適用于商品房的銷售和產權登記。第三條 商品房銷售以建筑面積為面積計算單位。建筑面積應按國家現行《建筑面積計算規則》進行計算。第四條 商品房整棟銷售,商品房的銷售面積即為整棟商品房的建筑面積(地下室作為人防工程的,應從整棟商品房的建筑面積中扣除)。第五條 商品房按"套"或"單元"出售,商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建筑面積(以下簡稱套內建筑面積),與應分攤的公用建筑面積之和。商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公建筑面積。第六條 套內建筑面積由以下三部分組成。1、 套(單元)內的使用面積;2、 套內墻體面積;3、 陽臺建筑面積。第七條 套內建筑面積各部分的計算原則如下:1、 套(單元)內的使用面積住宅按《住宅建筑設計規范》(GBJ96-86)規定的方法計算。其他建筑,按照專用建筑設計規范規定的方法或參照《住宅建設設計規范》計算。2、 套內墻體面積商品房各套(單元)內使用空間周圍的維護或承重墻體,有共用墻及非共用墻兩種。商品房各套(單元)之間的分隔墻、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)均為共用墻,共用墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。3、 陽臺建筑面積按國家現行《建筑面積計算規則》進行計算。4、 套內建筑面積的計算公式為:套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積第八條 公用建筑面積以下兩部分組成:1、 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積;2、 套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。第九條 公用建筑面積計算原則凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等,不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。公用建筑面積按以下方法計算:整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑筑物各套(單元)套內建筑面積之和,并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積,即為整棟建筑物的公用建筑面積。第十條 公用建筑面積分攤系數計算將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內建筑面積之和,得到建筑物的公用建筑面積分攤系數。公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積÷套內建筑面積之和第十一條 公用建筑面積分攤計算各套(單元)的套內建筑面積乘以公用建筑面積分攤系數,得到購房者應合理分攤的公用建筑面積。分攤的公用建筑面積=公用建筑面積分攤系數×套內建筑面積第十二條 其他房屋的買賣和房地產權屬登記,可參照本規則執行。第十三條 本規則由建設部解釋。第十四條 本規則由1995年12月1日起施行。建筑面積計算規則一、計算建筑面積的范圍1、 單層建筑物不論其高度如何均按一層計算,其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算,單層建筑物內如帶有部分樓層者,亦應計算建筑面積。2、 高低聯跨的單層建筑物,如需分別計算建筑面積,當高跨為邊跨時,其建筑面積按勒腳以上兩端出墻外表面間的水平長度乘以勒腳以上外墻表面至高跨中柱外邊線的水平寬度計算。3、 多層建筑物的建筑面積按各層建筑面積的總和計算,其底層按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算,二層及二層以上按外圍水平面積計處。4、 地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、地下指揮部等及相應出入口的建筑面積按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護墻)外圍的水平面積計算。5、 用深基礎做地下架空層加以利用,層高超過2。2米的,按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。6、 坡地建筑物利用吊腳做架空層加以利用且層高超2。2米的,按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。7、 穿過建筑物的通道、建筑物內的門廳、大廳不論其高度如何、均按一層計算建筑面積,門廳、大廳內回廊部分按其水平投影面積計算建設面積。8、 圖書館的書庫按書架層計算建筑面積。9、 電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計算建筑面積。10、舞臺燈光控制室按圍護結構外圍水平面積乘以實際層數計算建筑面積。11、建筑物內的技術層,層高超過2。2米的,應計算建筑面積。12、有柱雨蓬按柱外圍的水平面積計算建筑面積,獨立柱的雨蓬按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。13、有柱的車棚、貨棚、站臺等按柱外圍水平面積計算建筑面積;單排柱、獨立柱的車棚、貨棚、站臺等按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。14、突出屋面的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。15、突出墻外的門斗按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。16、封閉式陽臺、挑廊、按其水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建面積。17、建筑物墻外有項蓋和柱的走廊、檐廊按柱的外邊線水平面積計算建筑面積。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算建筑面積。18、兩個建筑物間有頂蓋的架空通廊,按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建設面積。19、室外樓梯做為主要通道和利于疏散的均按水平面積計算建筑面積;樓內有樓梯,其室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積20、跨越其他建筑物、構筑物的高架單層建筑物,按其水平投形面積計算建筑面積,多層者按多層計算。二、不計算建筑面積的范圍1、 突出墻面的構件、配件和藝術裝飾,如:柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等。2、 檢修、消防等用的室外爬梯。3、 層高在2。2米以內的技術層。4、 構筑物,如:獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油(水)池、貯倉、圓庫、地下人防干、支線等。5、 建筑物內外的操作平臺、上料平臺,及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。6、 漢有圍護結構的屋頂水箱、舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋挑臺。7、 單層建筑物內分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。8、 層高小于2。2米的深基礎地下架空層、坡地建筑物吊腳空層。三、其他在計算建筑物面積時,如遇上述以外的情況,可參照上述規則精神辦理。省補充:① 挑陽臺下底層有平臺按上面挑陽臺的水平投影面積的一半計算建筑面積,如沒有平臺,只有踏步,不計算建筑面積。② 無柱的走廊、檐廊下,底層有通道平臺的按上面走廊、檐廊的水平投影面積的一半計算建筑面積,如只有踏步,沒有通道平臺,不計算建筑面積。 中華人民共和國國家計量技術規范(JJF1058-1998)(國家質量技術監督局1998年12月22日批準實施)一、概述 1、范圍 本規范適用于商品房銷售活動中各類房屋銷售面積的測量與計算。2、引用文獻 本規范引用下列文獻: GBJ96-1986住宅建筑設計規范; 建設部建房[1995]517號 商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規 則; CH5001-1991 房產測量規范。 使用規范時,應注意使用上述引用文獻的現行有效版本。3、定義 本規范采用以下定義: 3。1 商品房銷售面積 --商品房整幢出售,其銷售面積為整幢商品房的建筑面積(地下室作為 人防工程的,應從整幢商品房的建筑面積中扣除)。 --商品房按“套”或“單元”出售,其銷售面積為購房者所購買的套內 或單元內建筑面積(以下簡稱套內建筑面積)與應分攤的共有建筑面積之和。3。2 整幢房屋建筑面積 整幢房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積 之和,包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等,且具備有上蓋,結構牢固,層 高2。20米以上(含2。20米)的永久性建筑。3。3 套內建筑面積 套內建筑面積系指套內使用面積、套內墻體面積及套內陽臺建筑面積之 和。3。4 套內使用面積 套內使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積,按房屋的內墻線水 平投影計算。3。5 套內墻體面積 商品房各套(單元)內使用空間周圍的維護和承重墻體,有共有墻及非共 用墻兩種。 商品房各套(單元)之間的分隔墻、套(單元)與公用建筑空間之間的分 隔墻以及外墻(包括山墻)均為共用墻,共用墻墻體水平投影面積的一半計入 套內墻體面積。 非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。3。6 陽臺建筑面積 陽臺建筑面積系指陽臺地面底板外沿在水平面的投影。3。7 套內陽臺建筑面積 套內陽臺建筑面積系指套內各陽臺建筑面積之和。3。8 共有建筑面積 房屋共有建筑面積系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。 3。9 共有建筑面積分攤系數 整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內建筑面積之和的比 值,即為共有建筑面積分攤系數。3。10應分攤的共有建筑面積 應分攤的共有建筑面積為套內建筑面積與共有建筑面積分攤系數之積。 二、測量要求4、房屋邊長測量應連續測量兩次取平均值(中數*),兩次測量讀數之差 (較差*)不超過表1規定。 表1 單位:m ---------------------------- 鋼卷尺 △L’=±0。0005L(L10) =±0。001L(L≤10) △L’一兩次測量讀數之差 L-被測邊長 手持式測距儀 |△L’|≤0。005 ------------------------------ 5、房屋分段邊長之和與房屋總邊長之差△L不超過(1)式規定: n △L=±0。004∑L1 (1) i=1 式中:n-房屋邊段數; L1-分段邊長,i=1、2、3……n。6、商品房面積測量標準不確定度u(中誤差*)如(2)式所示。 商品房面積測量標準不確定度: u≤(0。02S+0。001S) (2) 式中:S-商品房實測面積,單位:平方米。 其擴展不確定度(限差*): U=2u(p=95%) *測繪行業術語。 三、測量項目與測量設備7、測量項目如表2所示 表2 ------------------------------------- 代號 測量項目 S1 套內使用面積 S2 套內陽臺建筑面積 S3 套內墻體面積 S4 套內建筑面積 S5 應分攤的共有建筑面積 S6 套房銷售面積 S7 整幢商品房的建筑面積 ------------------------------------------- 8、用于商品房面積測量的設備如表3所示,也可選用不低于表3給出技術 指標要求的其它測量設備。 上述測量設備須經法定計量檢定機構檢定合格且有效期內方可使用。 表3 ------------------------------------------------------------------ 序號 測量設備名稱 主要技術指標 1 鋼卷尺 示值誤差±(0。3+0。2L)mm 式中:L-以米為單位的被測距離值 2 刻度直角鋼尺 測量面垂直度:0。5mm/500mm 示值誤差±0。48mm 3 手持式測距儀 測量范圍:(0-140)m 擴展不確定度:5mm(p=95%) 4 經緯儀 J2級 5 拉力計 測量范圍:(0-100)N ------------------------------------------------------------------四、測量方法與面積計算 9、測量前準備9。1 商品房測量前應參照購房協議實地調查,對分戶權界線及房屋公用共 有部位進行確認,按附錄1對計入建筑面積的部位進行確認。 9。2 房屋面積測量平面草圖應實地繪制,樓房要分層繪制。盡量按幾何圖 形分塊,并編寫序號。 房屋面積測量平面草圖是房屋面積測量與計算的原始依據,其式樣見附錄 5。 10、測量點位的選取 10。1 套內房屋邊長測量 測點一般取距地面1。2m±0。2m的高度,在房屋的兩個長邊、兩個短邊的 1/6和5/6位置,兩測點應保持水平。房屋邊長較長時,應適當增加測點數。 10。2 墻體厚度測量 測點一般取距地面1。2m±0。2m的高度,距門(窗)框(左、右兩點)0。2m 位置。10。3 陽臺邊長測量 陽臺邊長測量選點參照10。1,陽臺的長、寬每邊選取兩個測量點。10。4 整幢建筑物外圍尺寸測量 測點一般取建筑物外墻勒腳以上距地面1。2m±0。2m的高度緊貼墻面的水 平位置。當無法選取上述測點的位置時,可選取盡可能靠近上述測點位置為測 量點位,或用刻度直角鋼尺在被測長度的兩個端面的延長線上選取等效測量點 位。 室內分段測量之和(含墻身厚度)與房屋外廊的全長的差值滿足第5條要 求時,應以房屋外廊數據為準,分段測量的數據按比例配賦。超差需進行復測。11、測量方法與面積計算11。1 套內使用面積 以矩形房屋測量為例: 用鋼卷尺(或測距儀)測量套內各矩形房間長邊、短邊的邊長,在每個測 點上,使測量線與被測量邊保持平行,連續測量兩次,兩次測量值之差應不超 過表1規定。 取連續兩次測量值的平均值作為一個測量點的測量值,以各測點的測量值 的平均值分別作為長邊和短邊的邊長測量結果L1i和D1i。讀數精確到0。001m。 套內房間邊長測量值時,對已進行墻面裝修的,應加上裝飾面厚度1。 裝飾面厚度可參考結構設計施工總說明或地區標準圖集說明,按墻面材料 種類、原料配比計算。 套內第i個矩形房間使用面積 S1i=(L1i+2I)(D1i+2I) 套內使用面積 n S1=∑S(5) i=1 n—矩形房間數(或矩形塊數); i=1,2,…n。 11。2 套內陽臺建筑面積 套內陽臺建筑面積S2為套內各陽臺建筑面積之和。其中矩形陽臺建筑面 積按11。1測量方法測量陽臺圍護結構的長、寬,對有共用墻體的,應計算一半 墻體面積。 11。3 套內墻體面積 靠近門窗部位的墻體厚度可直接測量,其他無法直接測量的,測量墻體的 內外尺寸,計算差值求得。對于已進行墻面裝飾的,需減去裝飾面厚度。 對于磚墻結構,按設計圖紙的標準說明,取實測值最接近的設計值作為墻 體厚度;對于其他不屬于標準厚度的墻體,按實測值計算。 各墻體長度乘以墻體厚度得出各墻體面積。 套內墻體面積S3為共用墻體面積的一半與全部非共用墻體面積之和。 11。4 套內建筑面積 11。4。1 套內建筑面積S4應為11。1、11。2和11。3測量結果之和。 S4=S1+S2+S3 (6) 11。4。2 套內建筑面積還可用下述方法測得。沿各套建筑結構外圍,用鋼卷 尺(或測距儀)測量各部分的長邊、短邊,按11。3的方法測量和計算出各外墻 墻體厚度。再分別計算出長邊平均值與其兩端墻體厚度一半的差值、短邊平均 值與其兩端墻體厚度一半的差值,則兩差值的乘積與各套內陽臺建筑面積之和 即為各被測套內建筑面積S4。1。5 各套應分攤的共有建筑面積 11。5。1 共有建筑面積應參照上述有關測量方法進行測量。11。5。2 共用建筑面積分攤的原則和方法見附錄2。11。5。3 各套應分攤的共有建筑面積S5計算 a.多層商品住宅樓中各套應分攤的共有建筑面積 共有建筑面積 共有建筑面積分攤系數(幢)=----------------- 各套內建筑面積之和 各套分攤的共有建筑面積=各套內建筑面積×共有建筑面積分攤系數 (幢)b.多功能綜合樓中各套應分攤的共有建筑面積 本幢房屋共有建筑面積 共有建筑面積分攤系數(幢)=----------------------------------- 幢內各功能區建筑面積之和 本功能區分攤的共有建筑面積=本功能區自有建筑面積×共有建筑面積 分攤系數(幢) 本功能區獨用的 本功能區分攤的 共有建筑面積 + 共有建筑面積 共有建筑面積分攤系數(功能區)=------------------------------------ 本功能區內各套建筑面積之和 同功能區內某戶(套)=同功能區內某套建筑面積×分攤的共有建筑面積 共有建筑面積分攤系數(功能區) 11。6 套(單元)房銷售面積 套房銷售面積S6應為套內建筑面積S4與本套分攤的共有建筑面積S5之和。 S6=S4+S5 (7)11。7 整幢商品房建筑面積 測量整幢商品房建筑面積S7時,用鋼卷尺在房屋外側勒腳以上處測量房 屋外圍的兩個長邊、兩個短邊,應符合10。4的要求。當測量距離大于30m時, 在鋼卷尺零刻線端鉤上拉力計,當拉力計示值達到50N時,讀取邊長測量值。 測量時現場溫度與檢定時溫度相差±15℃以上,應按下式進行溫度修正。 △Lt(t為下角)=L20(a1-a2)(t-20) (8) 式中:Lt--溫度t時尺長修正值; L20--20℃時尺長; t--測量現場的溫度; a1--鋼卷尺的線膨脹系數; a2--被測墻體的線膨脹系數; 若用激光測距儀測量房屋外圍邊長時,測距儀的前沿要緊貼被測邊長的起 點,激光束應投射到位于被測邊末端的目標板上,并使光束兩端在同一水平 面。 在高海拔地區使用手持式激光測距儀,空氣折射率對被測距離的修正量計 算公式見附錄411。8 非矩形房屋面積與計算 非矩形房屋面積測量與計算按附錄3進行。五、測量結果的處理 12。1 分攤系數保留在小數點后4位以上。12。2 所有面積計算過程中保留到小數點后3位。 所有面積計算結果保留到小數點后2位,單位為平方米。12。3 商品房銷售面積測量結果按附錄6格式出具(測量報告)。 。
熱心網友
開發商聰明吧。現在交房了嗎?跟售樓員叫真,當然叫真的話會很麻煩,但是不叫真自己就要多掏銀子呀。從經濟角度來說還是叫真吧。我支持你!!!!加油呀!!!!