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教您做個聰明收樓人( 發布日期:2002-11-20 )　　年關將至是許多購房人收獲的季節，但不少家庭從喜滋滋地接到收樓通知單的一刻起，收樓煩惱也隨之而來。究竟收樓程序如何？常見的收樓陷阱有哪些？收樓時又該注意些什么呢？為幫助廣大消費者放心收好樓，開心住進新屋，我們請教“專家購房熱線”的各位專家，按照收樓的一般程序，介紹各種收樓過程中常見的問題，教你見招拆招，做個聰明收樓人。 　　第一步：接到收樓通知單　　按合同約定，發展商會在收樓前十幾天通過掛號信將收樓通知單郵遞給買家，告知具體收樓的時間及須準備帶齊的資料。 　　關注一收樓時限發展商約定的收樓時限一般在收樓通知書寄出３０天內，按有關規定，如購房者在約定時間內沒有到指定地點辦理相關手續，則一般被視為發展商已實際將該房交付買家使用，買家應從通知單的最后期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費。收樓通知書一般以掛號信方式寄出。某些負責任的商家會在收樓通知寄出時另以電話方式通知購房者，也有商家并不管你有沒有收到。有位林生就因為出差在外沒收到通知書錯過收樓期，結果吃了啞巴虧。 　　拆解招數：購房者在購房時切記寫清楚郵寄地址（一定要容易接收、能保障親自簽收的地點，如合同約定的收樓期恰遇上購房者出差，可通過電話或親友咨詢具體情況。有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委托親友、律師進行，也可及時與發展商聯系，商議另行約定時間，并有書面形式確認。 　　第二步：做足準備工夫 　　收樓前的準備宜細不宜漏。首先應看清發展商約定的收樓時間，確定具體收樓日期。然后是要找出購房合同，仔細研究合同中的交樓約定，充分了解哪些標的物是發展商必須交付的，買家權益有哪些。 　　其次，準備各種相關資料，包括申辦產權證需要的原購房合同（契約），各期還款單據（發票或用于換發票的收據），如屬按揭購房的要帶上銀行貸款合同，還有業主本人的身份證、常住人員照片，收樓通知書，等等。 　　最后，當然要找有經驗的收樓專家做伴。附帶要準備的還有軟尺、小錘等收樓工具，以及飲料與點心，以備收樓時東奔西走又排隊又爬窗，又要與發展商爭論，腰酸腿疼口干肚餓時有能量補充。切記，小姐太太們在收樓當天千萬別穿高跟鞋與窄裙子。 　　第三步：查證 　　應要求發展商出示《建設工程質量認定證書》，索取《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》、《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》，《竣工驗收備案表》（簡稱““三書一證一表”），還有各種相關驗收表格，如《住戶驗房交接表》（房間功能分區及標的物詳列各項驗收內容，如客廳樓板、陽臺地面等等）與驗收意見表（如《樓宇驗收記錄表》）等。 　　關注二：證件不齊要交樓根據國務院１９９８年７月２０日頒布的《城市房地產開發經營管理條例》（國務院令第號）第十六條規定：“房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目質量承擔責任。”第十七條規定：“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用，未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”因此，購房者收樓前可千萬記住要求發展商出示“三書一證一表”，確定該樓已驗收合格，并且與購房合同一致，只有證件齊全了，才能簽署入住單，收樓。 　　但是，“三書一證一表”不齊全，是時下不少樓盤的通常做法，特別是《建筑工程質量認定書》與《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》，往往因為樓盤整體建筑未完成而根本無法驗收，沒有相應的證書。 　　拆解招數：面對這種情況，購房人可選擇不收樓，如果確實被要求收樓，也要在相關文件，如《住戶驗房交接表》、《驗房記錄表》等相關文件中寫明“未見《××××表》”等字樣并妥尚保留好相關文件副本。 　　第四步：驗樓細節不放過 　　查驗完各種證件后，收樓的關鍵時刻——驗樓正式開始，先是需繳交身份證復印件、收樓通知書，領取房屋鑰匙，然后由商家接待人員（開發商代表或物管公司人員）帶領，到所購樓房依雙方約定的交樓標準查驗樓房狀況。 　　關注三：先簽文件后驗樓先驗房后交費、簽文件的收樓程序是較合理的正常程序，但商家大多數采取先交錢填表、簽文件，再驗樓的方法，商家的主動性更大。 　　拆解招數：購房者在簽合同時應將先驗房再收樓作為附加條款寫在合同里，不驗房不收樓。如當初合同未有約定的，則可采取變通方法，在收樓文件中注明“房內情況未看”或“屋內情況未明”或“未驗房”等字樣，驗房時如出現什么情況，也可增加自我保護力度。 　　關注四：疲勞戰收樓時要辦的手續很多，如換發票、填表、交費、入住登記，等等，不少業主東奔西跑排了這隊排那隊，未進自家門已筋疲力盡，更沒精力驗樓、或無心就房屋問題與發展商干涉。 　　拆解招數：收樓現場的人山人海并不可怕，建議采取“人多好辦事”的戰術，請來多位老友親戚幫忙，大家分工合作、分頭排隊，驗樓時可分工合作，各人負責一部分，能發現更多的問題。 　　關注五：灰塵滿積清潔明凈一般較討好人，大多數發展商交樓時都會提前將屋內打掃干凈。但也有樓盤是例外，在地板、窗臺等地方留下一層土。可別小看這層土，往往裂縫呀、漏水漬呀、磚面不齊呀等等問題藏在這層土底下。 　　拆解招數：應對辦法是掃去土，或往地面沖水，一方面可沖去泥層，看清地板質量，另一方面也可測測地板的水平狀態及排水情況。 　　驗樓是整個收樓過程的“戲肉”。 　　第五步：驗樓結果在錄 　　驗完樓后，買家應按實際驗收情況填寫《住戶驗房交接表》，同時將水表、電表底數抄在指定表格（一般附在《驗房交接表》中）；如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《樓宇驗收記錄表》中，作為書面依據，如發展商未準備有關表格，買家應另以書面形式將意見送交發展商。根據買家意見，買賣雙方協商解決辦法，如屬可整修內容，應協商并簽署有關整改維修文件，約定下次驗收時間（一般不超過天）。 　　關注六：大事化小對業主在驗房時發現的毛病如墻面、地磚破裂、漏水，甚至是房屋結構性問題，一些發展商員工總會說：“這沒什么，小問題啦，我們到時讓人修修就可以了。”還大拍胸口讓業主放心，想方設法不將問題列進驗收文件里。 　　拆解招數：不管發展商陪同人員如何巧舌如簧，如何套交情，業主都應堅持原則，只要發現問題，不管大小，都要在相關文件或表格中記錄下來，如樓盤根本就沒準備驗收登記表，則要自備紙筆，將有關問題一一記錄。最好同時用貼紙貼在出問題地方，并寫清自己的意見，以便整修時識別。　　第六步：交費筆筆算清 　　換發票及繳交各項相關費用與錢銀有關，更要筆筆算清。關注七：巧立名目的收費雖然物價局已對入住的相關費用有明文規定，但一些發展商到收樓時仍巧立名目亂收費。 　　拆解招數：收樓時須提前了解物價局的各項相關收費規定，最好帶上應繳費用表，與發展商要求的款項相對應，最好帶上計算器，算好每一筆賬，發現不合理收費要與發展商協商。必要時可向物價局、房管局投訴。 　　第七步：辦理入住手續 　　驗完樓后，開發商一般要求業主填寫《住戶檔案表》、《入住協議》、《消防責任書》等協議書，同時領取《住戶手冊》、《服務指南》等各種入住手冊及各種贈送物品。 　　關注八：《入住協議》與《消防責任書》是購房者與管理處的入住約定，有些物管公司從便于自身管理出發，訂下一些雙方責權不對等的條款。 　　拆解招數：簽署時應先詳細研究行文，發現不公時應及時提出異議，雙方協商后再簽署。