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論房價與地價的關系  1996年，我國第一家土地收購儲備機構——上海市土地發展中心建立，隨后，杭州市土地儲備中心等200多個城市土地儲備機構在全國各地紛紛成立。2001年4月30日，國務院頒布《關于加強國有土地資產管理的通知》，《通知》明確指出：“為增強政府對土地市場的調控能力，有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度，”從而確立了土地收購儲備制度的合法地位。在土地收購儲備的過程中，為了體現市場經濟原則，確保土地使用權交易的公開、公平和公正，很多城市都開始嚴格限制協議用地范圍，推行土地使用權招標、拍賣，引起了很大的反響。土地使用權招標、拍賣的一個直接的結果是：與協議用地相Lh，土地使用權的價格上升了。例如，杭州市實行土地一級儲備以來，除經濟適用房以外的房地產開發用地基本上全部實行地塊公開拍賣，地價連創新高。創造了每畝700萬元的天價。為此，建設部門及房地產開發商抱怨地價過高，影響了房產價格，很多居民也把因房價過高而買不起房歸咎于地價過高。面對土地拍賣制度引起的諸多爭議，我們認為：只有深入分析房價和地價的關系，才能判斷地價是否過高，判斷房價在何種程度上受地價的影響。由于住宅關系到千家萬戶，與老百姓息息相關，我們在這里對房價的討論主要限于商品房住宅價格。一、房價與地價的一般關系有些人把房價上漲直接歸因于地產價格過高，進而把地價過高歸咎于土地收購儲備制度和土地拍賣制度，這是一種似是而非的見解。首先，地價與房價有關聯，但并非線性關系，即使地價上漲，房價也并不一定隨之上漲，要降低房價，也并非只有降低地價一個途徑。與其他商品一樣，住房價格是由開發商的成本和利潤兩部分構成，成本包括建筑成本、地價、財務成本、各種規模等，其中地價約占成本的1／3左右。理論上說，如果地價上漲而其他成本下降，或者開發商利潤減少，且地價上漲數額小于或等于其他成本與利潤下降之和，則房價仍然可以維持原價甚至下降。只有其他成本都呈剛性再無下降空間，而開發商已到了無利可圖的地步，地價的上升才會全部反映在房價上，成為房價上漲的直接原因。那么，實行土地收購儲備制度和土地拍賣制度的城市是否到了這個地步呢?顯然不是。其他成本特別是各種規費仍占相當比重，大有下降可能。開發商獲得的利潤高達20％-30％(國外一般不到10％)。在這種情況下，把房價過高歸罪于地價，并因此而否定土地收購儲備制度是缺乏根據的。其次，在競爭性市場上，價格取決于供求關系，房產價格同樣如此。一個城市或一個地區的房價合理與否，不能看其絕對價格高低，而要看是否與該地居民有支付能力的需求相符。中國地域遼闊，各地經濟發展水平、居民收入水平差異巨大，房地產價格水平有高有低完全是正常情況。在杭州、上海等沿海城市，每平方米2000多元的住房屬于低價，在內地某些城市則是高價，僅根據絕對價格來議論房價高低是沒有意義的。判斷房產價格合理與否，關鍵在于住房供求是否平衡，具體要看房屋銷售狀況和居民實際住房改善情況，房價最終受需求約束。如果沒人買，想漲價也漲不起來，這是常識。從實行土地收購儲備制度比較好的杭州來看，盡管房價一路攀升，但銷售勢頭良好，并無大量積壓，居民的居住條件也在不斷改善。由此可見，現有房價取決于居民旺盛的有支付能力需求，房價上漲主要是由于需求推動而非成本推動。第三，土地拍賣是合理配置土地資源的有效機制。土地是不可再生的稀缺性資源，從長期趨勢來看，土地相對于其他要素而言，稀缺性只會增強，因而其相對價格也會必然上升。實踐證明，計劃經濟條件下的土地無償劃撥或單靠行政手段進行數量控制，難以使土地合理利用；在市場經濟條件下，用價格機制抑制對土地的過度需求，是保護土地資源、合理配置和有效利用這一稀缺資源的有效手段。對于住房建設而言，某些地理位置好的地段，具有自然壟斷性質，人們對具有特殊偏好，其經濟價值只有通過市場競爭才能充分體現，而拍賣只是自由競價的有效方法，市場拍賣是買賣雙方公開競爭、理性博弈的過程。買者經過理性計算，充分估計到該地段的投資價值才會出價。因此，價格再高也有其合理依據。一個典型的例子是杭州西湖湖濱地塊的拍賣，正如一位開發商所說：“都說湖濱地價賊貴，可再貴都有開發商打破頭搶著要。”正是在這種情況下，2001年該地段曾拍賣出每平方米近萬元的地價，為此，地價加上造價和其他成本，房價之高可想而知。但如果沒有人買，沒有錢賺，開發商會搶著要嗎?既然這種地段有如此潛在價值，國家通過拍賣這種自愿交易方式，以壟斷地租形式將部分土地價值收歸國庫有何不妥？難道非要人為壓低價格，以排隊、抓鬮、掛號、甚至暗箱操作、“走后門”等方式，把唾手可得的收益無償轉讓給少數人才算合理嗎?二、土地收購、拍賣中的利益分配在一個城市中，除非特別的原因(如行政區域的擴大)，土地的供應量是固定的，供給完全無彈性，而由于人口增長和技術進步等引起收入增加，土地的需求一直在增加。在市場經濟條件下，需求迅速增加和無彈性地供給將共同引起土地均衡租金的上升，因此，土地所有者——國家將獲得更多地租。目前在全國范圍內推廣的政府儲備土地的土地使用權制度的改革，其實就是一個將土地使用權市場化的過程，這種改革的實質是土地使用過程中的利益天系調整。在土地收購儲備制度實施以前，國有企業獲得國有土地使用權，都是通過政府劃撥的方式，企業只需要付出少量的土地劃撥金，甚至不需要付出任何租金。房地產開發商要想獲得國有土地使用權，只能使盡渾身解數，打通政府部門的各個環節。不過一旦環節打通，房地產開發商就能以協議轉讓等方式，通過支付少量的租金，獲得土地使用權。由于其得到土地使用權的成本低廉，甚至免費，本應由土地所有者——國家獲得的地租，反而出現這樣階情況：一部分在企業與政府部門“搞關系”的過程中消耗掉了，一部分被獲得土地使用權的企業占有了，而國家所得甚少。土地使用權招標、拍賣制度的實施，使國家通過出讓土地的使用權獲得了各種地租，即絕對地租、級差地租和壟斷地租。絕對地租是指由于土地屬國家所有，房地產開發商要想獲得土地使用權而必須支付的租金；即使這個地塊位置十分偏遠，并不利于房地產開發；城郊結合地帶土地使用權拍賣的價格在一定程度上可以說明絕對地租。級差地租是指由于地塊所處的地段不同，交通方便、公共設施齊全、環境優雅的地塊能吸引更多的住宅購買者，地塊更有升值潛力，因此同樣面積而不同地段的土地，房地產開發商要交納不同數量的地租。壟斷地租是指由于少數地段特別優越，例如風景優美、靠山臨水，而且土地數量非常有限，國家能夠由此獲得超過絕對地租和級差地租的價格。如前所述，政府對土地供應在一級市場上的壟斷雖然使地價發生了變化，但不一定影響房價，只不過使政府、房地產開發商和購房者之間利益分配格局發生了變化。有些人反對土地收購儲備，反對政府對一級地產市場實行壟斷，這種觀點是不正確的。我們不妨假設一下相反的情形：如果政府敞開供應土地，不加管制，短時間內土地供應充足，地價將會較低，隨著房地產開發商的進入，可能會出現三種情況：一是地產商預見到今后一段時期土地將供不應求，對地皮進行炒作，地價最后將達到拍賣的價格，地產商得到地租；二是開發商對土地進行開發建房，由于一段時期內住宅供應量充足，甚至供過于求，房價將比較低，但隨后可開發地塊和可供應住宅的減少將使房價攀升，結果過去以較低價格買進住宅的人得到地租；三是盡管地價很低，但由于住房需求旺盛，房價依然很高，例如杭州東山弄臨西湖和杭州植物園，地段很好，幾年前開發商以基準價獲得土地使用權，地價很低，但大家都搶著買，結果使這一帶房價非常高，在這種情況下，房產開發商所獲得的高超利潤就是本應有國家獲得的地租。從以上分析可知，房價上升是由市場的需求拉動的，即使政府低價供地，短時間內控制房價，但土地本身的稀缺性和居民對住房的強烈需求最終還會使房價上漲，使房地產開發商和長期購房者得到超額利潤。由此可見，政府控制土地一級市場，施行土地收購儲備制度和拍賣制度，實際上是把開發商的部分超額地租轉為國家收入，轉而用于公共事業，同時控制土地資源，保證未來的土地供給，這種利益調整的方向是正確的，是符合人民的整體利益和長期利益的。三、地價與低收入者的住房補貼不可否認，現在城市中確有部分低收入者住房困難，在取消福利分房后，過高的商品房價格使他們無力問律。如何解決這部分人的住房困難，確實是個大問題，這不僅僅是中國，而且也是世界各國共有的問題。目前解決中低收入者的住房問題，主要是經濟適用房政策。所謂經濟適用房，就是指建設用地通過行政劃撥，享受政府扶持政策，向中低收人家庭出售的低標準商品住宅。它不是福利房，也不是市場調節價的商品房，實際是國家對中低收入家庭的一種價格補貼。為了支持經濟適用房建設，減輕低收入者購房困難的壓力，政府規定經濟適用房土地使用權免費，又有各種減免稅費的措施，房價比市場調節價的商品房要低得多。但實踐證明，這種做法漏洞很多，部分開發商和居民想方設法“鉆空子”，享受本不應由他們享受的價格補貼。例如，中低收入家庭的概念沒有權威的政策規定，使一部分經濟條件良好的人通過各種關系買到經濟適用房，而有了這些人的需求，一些房地產開發商違反規定，建超面積的經濟適用房，面積越超越大，北京就曾出現過開著寶馬車買200多平方米經濟適用房的事件。諸如此類的經濟適用房，真正的中低收入家庭是不可能有支付能力的，因此他們根本無法享受到政府間接的住房價格補貼。經濟適用房制度產生的問題，并非是小概率的偶然事件，而是各地都能夠發現的現象。究其原因，實際上是制度缺陷的問題。首先，經濟適用房開發商的選擇、建設用地的劃撥，都掌握在人為的彈性選擇中，這就為尋租行為提供了動機和機會。其次，超標準的經濟適用房以預期價格出售，部分中低收入家庭實際上沒有經濟能力購買。據浙江省土地局調查，大約只有15％的經濟適用房為低收入者所購置，因而使國家給予低收入者的住房補貼落人不該如此享受的高收入者手中，從而加劇了社會的分配不公。政府對城市土地施行一級儲備，是為了全面地、有計劃地對土地資源進行合理配置，保證城市穩定、可持續發展。中低收入家庭的住房問題必須納人住宅建設的視野，妥善解決。但是單純從減免地價入手，看來難以解決實際問題，現有的經濟適用房制度必須改革。一個可行的辦法是，從政府拍賣土地所得款項中拿出一部分，加上其他資金，專款專用，制定嚴格、清晰的補貼標準，加強監督機制，對符合條件的中低收人家庭在其購房時給予現金補貼，或者建造廉價的社會公寓，低價租給符合條件的低收入者。總之，這一問題要與社會保障、社會福利制度聯系起來，統盤考慮，把住房問題納入分配調節體系，采取切實可行的補貼辦法。對于那些以解決低收入者住房為名，要求減免地價，實際上轉作他用，牟取暴利者，要嚴肅處理，堅決打擊，確保土地資源的合理使用。 。