我剛預訂了一套新房,后天要去簽訂購房合同,請問權注意些什么?

熱心網友

在百姓生活中，購房可謂大事一樁，而簽合同是購房的關鍵一步，雖說有了新合同示范文本，從根本上保護了購房者不受非法項目之害，但是條款的細節及補充條款的簽訂還有很大推敲的余地，這些細節對購房者來說也都是關乎實際利益的，切不可小視，所以要注意下面一些問題，才對自己有利。　　簽約前多去幾次售樓處　　很多人從簽了認購書到簽約之前的一段時間里，(一般為一周)就很少去售樓處，等到售樓處通知催促簽約時，可能連自己買的房子還不太了解，比如有多少車位？車位多少錢？物業管理費是多少？這些事項都沒有搞清楚是不能簽約的。在簽合同之前，要多去幾次售樓處，了解項目的情況，看有沒有日后發現你根本不能接受的問題，簽約時要集中精力研究合同條款，連項目已有的或應有些什么都不盡了解，如何簽補充條款呢？　　把每項承諾都記下來　　售樓業務員介紹項目時，是你問到什么就答什么，他想到什么就介紹什么，不像合同內容那樣有固定的格式，在簽合同時，你是按照合同一條條地討論，有很多東西沒有寫在里邊，自己可能也會一時想不起來，簽完合同回家再想起來，售樓小姐曾答應過有地下儲藏室或一家送一棵樹的，這時想起已經晚了，所以平時談話時，售樓小姐的每一點承諾都要記錄下來，能寫進合同里的盡量要求寫進合同里去。　　不厭其煩地請教律師　　在簽約時，一般會先見一下律師(一般開發商會請一個律師到售樓處幫助簽合同)，要知道律師是開發商請的，但律師費是購房人出的，所以律師有責任幫助購房人搞清各種法律細節，有責任維護購房人的利益，然而律師只有在簽了合同后才能取律師費，所以律師也是希望順利簽約，他們不會自動幫助你質疑開發商的，所以這時你自己不厭其煩地請教律師才是重要的。　　平心靜氣地逐條推敲　　很多人被通知簽約前，還沒有見過合同是什么樣的，簽約時拿到4份待簽字的合同，讀著極其專業的法律術語，頭就開始發大，簡直不知所云，這時簽約顯然不利，不如提前要一份合同復印件，回家和家人一起平心靜氣地一條條研讀，把可能的疑問和想補充的地方記在旁邊。　　特別要注意補充條款　　有些樓盤的開發商在購房合同的補充條款的地方，先填寫了自己的一些補充條款。這些條件往往是只對開發商有利的。比如有的開發商在合同上補充了這樣的約定：該商品房所在樓宇的屋面使用權和外墻面使用權，小區和樓宇命名權歸出賣人。這顯然對購房人不利，這就意味著購房人雖然買了房屋，開發商還可以在它的外墻上有所作為。開發商的補充條款只表明了開發商的態度，購買人如不接受可以不簽合同，也可以就這些條款增加些你的限制條件，以達成妥協，比如，外墻使用權有一定的期限約定。　　可見簽合同是個動腦子的事，千萬馬虎不得，如果這時忽略了什么，日后可能會帶來極大的不快。建議購房者小心從事，不如多請幾個朋友出出主意，三個臭皮匠頂過一個諸葛亮嘛！怎樣簽訂購房合同　　根據《中華人民共和國經濟合同法》、《中華人民共和國涉外經濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《天津市房地產市場管理規定》及其他有關法律、法規之規定，在平等、自愿協商一致的基礎上，乙方向甲方購買商品房時，甲、乙雙方應達成如下協議：　　第一條，乙方所購甲方商品房情況，內容包括商品房坐落位置、商品房土地來源等；　　第二條，商品房售價；　　第三條，付款時間及方式約定；　　第四條，實際面積與銷售面積差異的處理；　　第五條，乙方逾期付款的違約責任；　　第六條，房屋交付日期；　　第七條，甲方逾期交付房屋的違約責任；　　第八條，設計變更的約定；　　第九條，房屋交接；　　第十條，甲方關于建筑、裝飾、設備標準承諾的違約責任；　　第十一條，甲方關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾；　　第十二條，關于產權登記的約定；　　第十三條，關于物業管理的內容、方式及收費標準；　　第十四條，保修責任。簽訂商品房預售合同時應怎樣訂違約責任條款？ 　　在簽訂商品房預售合同時，有些開發商或代理商往往列出許多有關買方違約責任的苛刻條款，而千方百計避開賣方違約責任的約定；或雖約定了買賣雙方的違張責任，但有關買賣雙方的違約責任之約定是不公平不對等的，對買方極為不利。因此，在與賣方簽訂商品房預售合同時，買方應要求在合同中明確賣方的違經責任，并爭取雙方違經責任的公平和對等。　　比如，有的開發商或代理商的合同文本對買賣雙方違約責任是這樣約定的：“買方逾期付款，應按中國人民銀行固定資產貸款利率向賣方償付違約金，買方付款逾期20日，賣方有權終止合同，并有權沒收買方支付的定金和房價款。賣方未按期將房屋交付給買方，應按中國人民銀行固定資產貸款利率向買方支付違約金；賣方交付房屋逾期180日，買方有權終止合同，并有權要求賣方雙倍返還定金”。雖然，在上述條款中，關于賣方違約的表述不完整，關于買賣雙方違約的責任不對等。　　在商品房買賣中，作為賣方，不但應按合同約定的日期交付房屋，而且應按合同約定的條件（面積、位置、裝修標準、《工程質量核驗書》等）交付房屋。因此，上述有關賣方違約的完整表述應是：“賣方未按合同約定的條件如期將房屋交付給買方……”另外，既然在買方逾期20日時，賣方有權終止合同，沒收買方支付的定金的房價款，那么也應規定“在賣方逾期20日（不應是18日）時，買方有權終止合同，要求賣方雙倍返還定金和房價款”，才算公平、對等。　　此外，“賣方有權沒收買方支付的房價款”的條款本身就是不合法的。 購房合同解疑 一、什么是期房和現房？ 答：商品房買賣中的期房和現房有特定的含義。 期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。 所謂現房是指開發商已辦妥房地產證大產證的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。二．怎樣保證"售樓書"的內容具有法律效力？ 答：保證"售樓書"的內容具有法律效力最簡單的辦法是，將自己認為"售樓書"中重要的承諾在合同中明確約定，并規定開發商違約應承擔的法律責任。 三．什么是得房率？ 答：目前在購房合同中涉及的面積概念有：建筑面積、套內建筑面積和公用分攤面積。在測繪技術上，還有套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積，其中套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。市場上所謂的得房率是沒有規范定義的。對消費者而言，具有重要意義的是套內建筑在簽訂合同時，可要求開發商將合同涉及的建筑面積、套內建筑面積和公用分攤面積分別填列，并約定交房面積增減時的處理辦法。 四．購買非商品房和"聯建參建"房有哪些風險？ 答：商品房是列入商品房投資計劃的，對于非商品房是不能以商品房的名義進行預售和銷售的，并約定交房面積增減時的處理辦法。 答：商品房是列入商品房投資計劃的，對于非商品房是不能以商品房的名義進行預售和銷售的，購買非商品房和"聯建參建"房如簽商品房預、銷售合同往往會造成合同無效。 另外，購買了非商品房和"聯建參建"房的隱患是權證遲遲不能辦理。 五．為什么說簽好購房合同是買房子的關鍵？ 答：買房子是一件大事，必須慎之又慎。因此，《城市房地產管理法》專門規定，房屋買賣"應當簽訂書面轉讓合同"。 從法律角度來看，購房完全是一種市場行為，買賣雙方當事人的權利和義務通過合同由雙方自行約定。 作為購房者來講，一定要主張在購房合同中對所購房屋的面積、價格、質量、環境、交房日期、違約責任等事項加以詳細約定。一旦房地產公司違約，購房者就可以依據合同追究其違約責任。如果購房合同簽訂的不夠具體、全面、嚴密，一旦發生糾紛，購房者的合法權益將難以得到保障。 六．購房合同應包括哪些內容？ 答：購房合同應包括下列內容： 1．買賣當事人的姓名或者名稱、住所； 2、所購房屋的坐落地點、面積、直至范圍、幢號、層次、朝向、室號； 3．土地所有權性質； 4．土地使用權獲得方式和使用期限； 5．房地產的規劃使用性質； 6．所購房屋的平面布局、結構、建筑質量、裝飾標準； 7．所購房屋交接日期、質量保證、使用說明； 8．所購房屋的價格、支付方式和期限； 9．違約責任； 10．爭議的解決方式； 11．買賣當事人約定的其他事項。 七、"無預售許可證"能否簽訂購房協議？ 答：不能。根據國家法律、法規規定，商品房預售必須在取得預售許可證后方能進行，未領取預售許可證的，不得進行商品房預售，不得以預定、認購、定購等方式變相預售商品房。 消費者購置期房預售商品房時，應請房產商出示預售許可證。如經紀機構代理該商品房，應出示該預售商品房的預售許可證或復印件。如不能或不愿出示，可向地區房地產管理部門投訴、舉報。 八、簽訂購房協議前為什么一定先看購房合同？ 答：定購協議往往很簡單，只對房屋價格、何時簽訂購房合同、付款方式等少量內容做約定，許多重要內容如交付日期、違約責任等都未涉及。 購房者簽訂購房協議后，由于一些房地產公司對示范本中的面積增減處理條款、質量賠償條款、交付條款、違約責任條款進行修改，并且將修改后的內容事先印制作為示范合同的補充條款并作為不可協商的條款，如購房者對購房合同不能達成一致，開發商往往會以購房人違反定購協議約定為由不予退還定金，為避免糾紛，購房者應盡量直接簽訂購房合同。 如在購房合同簽訂前確需簽訂定購協議的，也應要求房地產公司提供該公司的購房合同樣本，對購房合同條款包括補充條款搞清后，方能決定是否簽署定購協議。 。