熱心網友
10月29日，中國人民銀行決定上調人民幣基準利率，這也是我國１０年來首次提高銀行存款利率。 貸款利息提高了，對于購房自住的人來說月供還款金額增加但影響不大，但對于購房投資者而言，受到本次加息影響則相對較大。首先，目前租賃市場的租金水平普遍比較低，加息顯然會大幅度提高“以租養貸”的成本，這樣一來投資回報率將會明顯降低。其次，我國已經過了十余年的降息周期，本次加息有可能意味著新一輪加息周期的開始。投資者對加息的預期存在很大的不確定性，如果今后房貸也持續加息，必將會進一步提高投資成本。以上兩種因素必定會使得部分房產投資客選擇將手中房屋套現，退出房產投資市場。 對于這些仍處于按揭階段的房屋，如果進入二級市場，首先需要解決“轉按揭”的問題。目前許多投資者對按揭貸款買的房屋進行“轉按揭”出售并不了解，京城著名經紀機構——“我愛我家”的房產專家在此對“轉按揭”業務進行一個全面，細致的講解，使廣大投資者在辦理轉按揭手續中，不再是“千頭萬緒，霧里看花”： 一、首先要了解什么是“轉按揭”： 據“我愛我家”金融理財部總監康勝介紹：“轉按揭”就是指在個人住房貸款還款期內，借款人出售作為抵押物的房屋，經貸款銀行同意，由房屋的購買人繼續償還出售人未到期的貸款。簡單地說就是仍處在按揭中的房屋進行再次買賣，該房屋的買方仍繼續償還賣方的按揭房款。目前北京二手房市場上存在同行轉按揭和跨行轉按揭兩種情況。由于買方的資信、貸款意愿、月供能力、購房資金安排不盡相同，在轉按揭的同時，買方可以根據自身需求申請不同的貸款期限、貸款金額和還款方式。在實際操作中，轉按揭都采用為賣方提前還貸的方式，因此買方的貸款可以和賣方的未還清貸款不一致。 二、其次需了解辦理轉按揭的基本操作流程： 第一步：買賣雙方簽訂買賣合同即《北京市房屋買賣合同》及與中介（擔保方）簽訂相關的《委托代理協議書》。 買方所需提交資料：身份證和戶口本（夫妻雙方的）、結婚證、買賣合同、收入證明、營業執照副本加蓋公章（上述均為復印件）； 賣方所需提交資料：購房合同，借款合同，購房發票、契稅發票，銀行對帳單及借款憑證；身份證、戶口本復印件及賣方聲明、賣方配偶同意出售聲明原件； 第二步：評估所交易的房屋進行評估，買賣雙方需帶齊身份證、戶口本、買賣合同及產權證復印件 第三步：買方與銀行指定律師約見，律師對交易的真實性，買房人狀況進行調查； 買方需帶：身份證和戶口本（夫妻雙方的）、結婚證、買賣合同、評估報告、收入證明、營業執照副本復印件加蓋公章； 賣方需帶：原購房合同，借款合同，購房發票、契稅發票，銀行對帳單及借款憑證；身份證、戶口本、賣方聲明、賣方配偶同意出售聲明； 買方簽署銀行相關資料：二手房抵押貸款借款合同、扣款證明書、保險單；并且繳納評估費； 第四步：律師將買方申請貸款的資料報送到銀行，得到銀行的貸款批準并發放到貸款專用帳戶； 第五步：中介（擔保方）替賣方從專用帳戶提取資金，辦理完結提前還貸手續并為賣方辦理注銷抵押登記事項； 第六步：賣方辦理完結注銷抵押手續后，雙方在中介機構陪同下去交易中心過戶。 第七步：買方通過中介付賣方除提前還貸以外部分的剩余房款； 第八步：買方產權證下發后，辦理抵押登記。 第九步：他項權利證書由銀行收執，買方取回房產證。 我愛我家金融理財部指出： 轉按揭業務涉及到新舊兩筆按揭貸款的變更，對買方來說，其購房資金的安排和貸款方案相比普通按揭貸款要復雜些，并且轉按揭需要考慮賣方的未還清貸款，因此買方應該申請多少貸款、可以申請到多少貸款都存在有較大的變數。基于這種情況，涉及到轉按揭的買賣雙方最好咨詢專業的中介或者通過專業的中介進行操作，由專業的經紀人為你提供比較合理的轉按揭操作方案。 此外，轉按揭貸款手續與普通的二手房按揭貸款手續的不同之處在于：普通的二手房按揭貸款，銀行一般都是在房產辦理完過戶之后才放貸給賣主以支付買方的購房款。但是在轉按揭的案例中，由于賣方的房屋仍處在抵押期間，無法進行二次抵押，因此需要先發放第二筆貸款，用于還清賣方的第一筆貸款，解除抵押、取得房產證明后，才能進行房屋產權過戶。因此轉按揭涉及的法律關系非常復雜，對買賣雙方來說，風險都很大。 在轉按揭過程中容易出現以下幾種風險： （1）賣方的按揭貸款變更成買方、或買方為賣方提前還清貸款后，過戶無法正常進行 （2）買方的貸款申請難以滿足轉按揭中賣方提前還貸資金的需求，從而導致操作受阻 （3）由于買方或提供擔保的中介資信不夠，銀行拒絕提前放貸，導致轉按揭無法進行 （4）中介在得到銀行的貸款后并不及時為賣方提前還貸、私自占用，甚至卷款潛逃，使買方、賣方承受巨大的風險。 （5）交易完成后買方無法順利拿到房產證。 （6）交易完成后賣方無法順利拿到剩余房款。 作為成功進行“轉按揭”交易的公司，我愛我家提醒現階段急需要辦理“轉按揭”業務的業主和投資者，由于轉按揭操作更大的風險，因此最好的辦法就是委托信譽較好、專業能力很強的經紀機構進行辦理。尤其是轉按揭涉及到抵押房產的過戶和借款人的變更，銀行在審查時非常謹慎，對合作的中介機構也非常嚴格。目前并不是每家中介公司都有能力操作轉按揭，也不是每家中介都能得到銀行認可。 另外，我愛我家提醒需轉按揭的買賣雙方，在選擇中介機構時，切莫因貪圖小便宜而盲目上當。目前北京市場有不少中介打著“免費辦理”、“只收很少費用”的幌子來吸引房產交易者，稍有不慎，輕者空費精力和時間，到時不能順利進行，重則錢、房兩空、深陷官司。 “我愛我家”認為：在加息背景下的“轉按揭”不僅能讓處在按揭還款階段的商品房業主順利地轉讓房產，刺激房地產二級市場的活躍，同時對于銀行等金融機構也具有重要意義。通過轉按揭，按揭貸款在不同的購買主體間變更，將潛在或現實的欠貸或逾期風險化解，有助于降低銀行房產按揭的信用風險。。
熱心網友
購買轉按揭房的全程“妙方” 趙小瑞和妻子3年前來到廣州工作。由于夫妻都是外地人，趙小瑞所在公司提供了相對寬大的房子，兩人自然也樂得其所，沒有買房置業。 2005年6月，趙小瑞跳槽到了一家更有發展前途的公司，夫妻倆不得不搬出原來公司的住房。 趙小瑞迫切希望在 “花城”廣州擁有一套自己的住房。 趙小瑞和妻子開始了尋房買房的“艱難歷程”，他們每天在各大樓市穿梭。售樓小姐把房子吹得天花亂墜，可見了廬山真面目后，不是價格昂貴就是地段不好，再不就是周邊環境有瑕疵。趙小瑞為房子的事情傷透了腦筋。 這時，朋友向趙小瑞推薦了一套120平方米的房子，房主向銀行貸款20年，由于要出國發展，無心再供房，有意將房子以50萬元出售。趙小瑞帶著妻子去看這套房子，妻子非常喜歡房子的設計和結構，周邊環境也幽雅，而且由于房子位于教育強區東山執信路，對將來孩子上學也是好事。 終于尋得一套滿意的房子，可趙小瑞夫婦又有了新的顧慮，貸款的房子能買嗎？辦理的手續復雜嗎？用哪種方式買較合算呢？ 購買轉按揭房的全程“妙方”(2) 趙小瑞咨詢得知，根據《城市房地產抵押管理辦法》的規定，借款人轉讓設定抵押權的房地產，必須經過抵押權人同意，并將轉讓所得價款用于提前清償所擔保的債權。作為購房人，需要重新向銀行申請按揭。于是，趙小瑞對購貸款房可以付款的方式進行了逐個的計算和比較。 如果趙小瑞一次性付款的話，手續相對簡單些。辦理手續時，賣方需要帶有身份證、戶口本、人名章、原賣契、原購房合同、房屋所有權證、共有人同意出售的證明等相關的證件。趙小瑞需準備身份證、戶口本、人名章、《房屋買賣合同》證件。趙小瑞需要支付的費用是：契稅（評估價的1。5％）＋印花稅（城建稅及教育附加稅）（房價的0。05％）＋測繪費＋權屬登記費+工本費＋過戶登記費＋查檔費＋印花費。 所需的費用如下： 契稅:500000×1。5％＝7500元； 印花稅:500000×0。05％＝250元； 其它費用：測繪費+權屬登記費+工本費＋過戶登記費+查檔費＋印花費,約300元； 買房交易費用總計為：8050元。 一次性付款（價格50萬元套內面積120平方米的房子為例） 契稅 房價的1。5％ 7500元 印花稅 房價的0。05％ 250元 測繪費＋權屬登記費+工本費＋過戶登記費+查檔費＋印花費 300元 合計 8050元 但是，趙小瑞考慮目前自己的存款只有55萬元，若拿50萬元 但是，趙小瑞考慮目前自己的存款只有55萬元，若拿50萬元一次性買斷房子，手里就沒有儲備的資金了。而且妻子還想在一兩年內添個小寶寶，生育費用已是一筆巨大的支出，加上得為孩子儲備一些教育資金，這樣算來手頭資金并不寬裕。于是趙小瑞也考慮了商業貸款即“轉按揭”。 轉按揭是指在個人住房貸款還款期內，因借款人出售作為抵押物的房屋，貸款人向新的購房人發放的、用于其購買作為抵押物的房屋的貸款。 簡單地說，就是仍處在按揭中的房屋進行再次買賣，該房屋的買方仍需要通過貸款來還清房屋的前一次按揭房款。 “轉按揭”在法律上沒有任何問題，新的買房人只要經過嚴格資信審查，銀行確認其有償付能力，通過債務轉移，將負債人變更，銀行可以先給出轉讓貸款的承諾，買賣房屋的雙方就可以到房管部門辦理產權登記手續。但是，現貸款人貸款年限不能超過前業主。 “轉按揭”的實質就是已購房產的借款人主體的變更。這意味著購房人在未還清住房貸款時，可以賣出該房屋，而買入該房產的人，可向銀行申請二手房購房貸款。“買賣”兩訖后，該房產的借款人就從前一個購房人變更為現購房人。 按揭購房的還款方式有兩種，一種是等額本息還款（簡稱：等額法），即每月還款額相同，便于安排家庭收支計劃；另一種是等額本金還款（簡稱：遞減法），每月歸還的本金不變，利息逐月遞減。兩種還款方法各有所長，后者比較適合積蓄資金以存入銀行或購買債券為主的家庭。趙小瑞一家手頭上還有其它投資，且投資回報率高于貸款利率，仔細權衡之下，趙小瑞選擇了前者。 趙小瑞想首期付款20萬元，貸款30萬元，貸款年限15年，月還款額2400元左右，以自己和妻子兩人總額12000元的工資，月供2400元是沒有任何壓力的。 若轉按揭的話，賣方需準備身份證、戶口本、人名章、原賣契、原購房合同、房屋所有權證、共有人同意出售的證明；趙小瑞需準備夫妻雙方身份證、戶口本、結婚證、學歷證書、兩張一寸彩照，原件及復印件，收入證明，《營業執照》復印件加蓋公章，委托專 購買轉按揭房的全程“妙方”(3) 辦理手續的流程如下： 第一步，賣方向銀行提出申請。 第二步，銀行經審查同意，由銀行、賣方和買方簽訂協議，銀行同意賣方轉讓住房，賣方承諾將售房款優先用于償還銀行貸款并授權銀行從其在銀行開立的賬戶上直接扣收尚未償還的貸款本息，買方承諾交易時將房款劃入賣方在銀行開立的賬戶上。 第三步，賣方和買方簽訂住房轉讓合同。 第四步，買方向銀行提出新的貸款申請。 第五步，銀行經審批同意后，與買方簽訂新的借款合同和抵押合同，出具同意貸款的承諾函。 第六步，銀行與賣方到房地產管理部門辦理注銷抵押登記手續，賣方與買方辦理房屋產權過戶手續，銀行與買方辦理新的抵押登記手續。 第七步，銀行對買方發放貸款，根據買方的授權，將貸款劃到賣方開立的賬戶上，然后根據賣方的授權，從賬戶上直接扣收賣方尚未償還的貸款本息，終止原借款合同。 其業務流程為：原借款人(賣方)提出申請→簽訂三方協議→簽訂住房轉讓合同→買方提出貸款申請→銀行審批→簽訂新的借款合同→辦理產權過戶和抵押登記手續→發放貸款→歸還貸款 趙小瑞需要支付的費用為：契稅（房價的1。5％）＋印花稅（房價的0。05％）＋律師費（貸款的1。2％）＋評估費（房價的0。3％）＋保險費（貸款額×1。2‰×貸款年限×折扣）＋測繪費＋權屬登記費+工本費＋過戶登記費＋查檔費＋印花費＋合同公證費＋委托公證費＋查冊費＋轉案費。 計算費用如下： 契稅：500000×1。5％＝7500元； 印花稅：500000×0。05％＝250元； 律師費：300000×1。2％＝3600元； 評估費：500000×0。3％＝1500元； 保險費：300000×1。2‰×15×0。7＝3780元；（備注：1年不折，2~5年9折，6~10年8折，11年以上7折） 其它費用：測繪費+權屬登記費+工本費＋過戶登記費＋查檔費＋印花費：約300元；合同公證費為300元；委托公證費200元；查冊費100元；轉案費200元。 那么，買房交易費用總計為：17730元。 “轉按揭”付款（首付20萬元，貸款30萬元，年限為15年為例） 契稅 （房價的1。5％） 7500元 印花稅 房價的0。05％ 250元 律師費 貸款的1。2％ 3600元 評估費 房價的0。3％ 1500元 保險費 貸款額×1。2‰×貸款年限×折扣 3780元 測繪費＋權屬登記費+工本費過戶登記費+查檔費＋印花費 約300元 合同公證費 300元 委托公證費 200元 查冊費 100元 轉案費 200元 合計 17730元 雖然一次性買房要比辦理轉按揭節省了17730—8050=9680元的費用，但是多了30萬的支出不可避免地對趙小瑞一家的生活帶來沉重的負擔，勢必將影響未來的生活質量。 趙小瑞與妻子經過周密的計算考慮，雖然“轉按揭”手續復雜，交易費用相對高些，但從自身的長遠利益來看，“轉按揭”更適合他們的經濟現狀，而且目前有部分銀行和中介機構為想“轉按揭”買貸款房的人提供了周詳的服務，復雜手續也迎刃而解了。（ 。
熱心網友
一、首先要了解什么是“轉按揭”： 據“我愛我家”金融理財部總監康勝介紹：“轉按揭”就是指在個人住房貸款還款期內，借款人出售作為抵押物的房屋，經貸款銀行同意，由房屋的購買人繼續償還出售人未到期的貸款。簡單地說就是仍處在按揭中的房屋進行再次買賣，該房屋的買方仍繼續償還賣方的按揭房款。目前北京二手房市場上存在同行轉按揭和跨行轉按揭兩種情況。由于買方的資信、貸款意愿、月供能力、購房資金安排不盡相同，在轉按揭的同時，買方可以根據自身需求申請不同的貸款期限、貸款金額和還款方式。在實際操作中，轉按揭都采用為賣方提前還貸的方式，因此買方的貸款可以和賣方的未還清貸款不一致。 二、其次需了解辦理轉按揭的基本操作流程： 第一步：買賣雙方簽訂買賣合同即《北京市房屋買賣合同》及與中介（擔保方）簽訂相關的《委托代理協議書》。 買方所需提交資料：身份證和戶口本（夫妻雙方的）、結婚證、買賣合同、收入證明、營業執照副本加蓋公章（上述均為復印件）； 賣方所需提交資料：購房合同，借款合同，購房發票、契稅發票，銀行對帳單及借款憑證；身份證、戶口本復印件及賣方聲明、賣方配偶同意出售聲明原件； 第二步：評估所交易的房屋進行評估，買賣雙方需帶齊身份證、戶口本、買賣合同及產權證復印件 第三步：買方與銀行指定律師約見，律師對交易的真實性，買房人狀況進行調查； 買方需帶：身份證和戶口本（夫妻雙方的）、結婚證、買賣合同、評估報告、收入證明、營業執照副本復印件加蓋公章； 賣方需帶：原購房合同，借款合同，購房發票、契稅發票，銀行對帳單及借款憑證；身份證、戶口本、賣方聲明、賣方配偶同意出售聲明； 買方簽署銀行相關資料：二手房抵押貸款借款合同、扣款證明書、保險單；并且繳納評估費； 第四步：律師將買方申請貸款的資料報送到銀行，得到銀行的貸款批準并發放到貸款專用帳戶； 第五步：中介（擔保方）替賣方從專用帳戶提取資金，辦理完結提前還貸手續并為賣方辦理注銷抵押登記事項； 第六步：賣方辦理完結注銷抵押手續后，雙方在中介機構陪同下去交易中心過戶。 第七步：買方通過中介付賣方除提前還貸以外部分的剩余房款； 第八步：買方產權證下發后，辦理抵押登記。 第九步：他項權利證書由銀行收執，買方取回房產證。 。
熱心網友
10月29日，中國人民銀行決定上調人民幣基準利率，這也是我國１０年來首次提高銀行存款利率。 貸款利息提高了，對于購房自住的人來說月供還款金額增加但影響不大，但對于購房投資者而言，受到本次加息影響則相對較大。首先，目前租賃市場的租金水平普遍比較低，加息顯然會大幅度提高“以租養貸”的成本，這樣一來投資回報率將會明顯降低。其次，我國已經過了十余年的降息周期，本次加息有可能意味著新一輪加息周期的開始。投資者對加息的預期存在很大的不確定性，如果今后房貸也持續加息，必將會進一步提高投資成本。以上兩種因素必定會使得部分房產投資客選擇將手中房屋套現，退出房產投資市場。 對于這些仍處于按揭階段的房屋，如果進入二級市場，首先需要解決“轉按揭”的問題。目前許多投資者對按揭貸款買的房屋進行“轉按揭”出售并不了解，京城著名經紀機構——“我愛我家”的房產專家在此對“轉按揭”業務進行一個全面，細致的講解，使廣大投資者在辦理轉按揭手續中，不再是“千頭萬緒，霧里看花”： 一、首先要了解什么是“轉按揭”： 據“我愛我家”金融理財部總監康勝介紹：“轉按揭”就是指在個人住房貸款還款期內，借款人出售作為抵押物的房屋，經貸款銀行同意，由房屋的購買人繼續償還出售人未到期的貸款。簡單地說就是仍處在按揭中的房屋進行再次買賣，該房屋的買方仍繼續償還賣方的按揭房款。目前北京二手房市場上存在同行轉按揭和跨行轉按揭兩種情況。由于買方的資信、貸款意愿、月供能力、購房資金安排不盡相同，在轉按揭的同時，買方可以根據自身需求申請不同的貸款期限、貸款金額和還款方式。在實際操作中，轉按揭都采用為賣方提前還貸的方式，因此買方的貸款可以和賣方的未還清貸款不一致。 二、其次需了解辦理轉按揭的基本操作流程： 第一步：買賣雙方簽訂買賣合同即《北京市房屋買賣合同》及與中介（擔保方）簽訂相關的《委托代理協議書》。 買方所需提交資料：身份證和戶口本（夫妻雙方的）、結婚證、買賣合同、收入證明、營業執照副本加蓋公章（上述均為復印件）； 賣方所需提交資料：購房合同，借款合同，購房發票、契稅發票，銀行對帳單及借款憑證；身份證、戶口本復印件及賣方聲明、賣方配偶同意出售聲明原件； 第二步：評估所交易的房屋進行評估，買賣雙方需帶齊身份證、戶口本、買賣合同及產權證復印件 第三步：買方與銀行指定律師約見，律師對交易的真實性，買房人狀況進行調查； 買方需帶：身份證和戶口本（夫妻雙方的）、結婚證、買賣合同、評估報告、收入證明、營業執照副本復印件加蓋公章； 賣方需帶：原購房合同，借款合同，購房發票、契稅發票，銀行對帳單及借款憑證；身份證、戶口本、賣方聲明、賣方配偶同意出售聲明； 買方簽署銀行相關資料：二手房抵押貸款借款合同、扣款證明書、保險單；并且繳納評估費； 第四步：律師將買方申請貸款的資料報送到銀行，得到銀行的貸款批準并發放到貸款專用帳戶； 第五步：中介（擔保方）替賣方從專用帳戶提取資金，辦理完結提前還貸手續并為賣方辦理注銷抵押登記事項； 第六步：賣方辦理完結注銷抵押手續后，雙方在中介機構陪同下去交易中心過戶。 第七步：買方通過中介付賣方除提前還貸以外部分的剩余房款； 第八步：買方產權證下發后，辦理抵押登記。 第九步：他項權利證書由銀行收執，買方取回房產證。 我愛我家金融理財部指出： 轉按揭業務涉及到新舊兩筆按揭貸款的變更，對買方來說，其購房資金的安排和貸款方案相比普通按揭貸款要復雜些，并且轉按揭需要考慮賣方的未還清貸款，因此買方應該申請多少貸款、可以申請到多少貸款都存在有較大的變數。基于這種情況，涉及到轉按揭的買賣雙方最好咨詢專業的中介或者通過專業的中介進行操作，由專業的經紀人為你提供比較合理的轉按揭操作方案。 此外，轉按揭貸款手續與普通的二手房按揭貸款手續的不同之處在于：普通的二手房按揭貸款，銀行一般都是在房產辦理完過戶之后才放貸給賣主以支付買方的購房款。但是在轉按揭的案例中，由于賣方的房屋仍處在抵押期間，無法進行二次抵押，因此需要先發放第二筆貸款，用于還清賣方的第一筆貸款，解除抵押、取得房產證明后，才能進行房屋產權過戶。因此轉按揭涉及的法律關系非常復雜，對買賣雙方來說，風險都很大。 在轉按揭過程中容易出現以下幾種風險： （1）賣方的按揭貸款變更成買方、或買方為賣方提前還清貸款后，過戶無法正常進行 （2）買方的貸款申請難以滿足轉按揭中賣方提前還貸資金的需求，從而導致操作受阻 （3）由于買方或提供擔保的中介資信不夠，銀行拒絕提前放貸，導致轉按揭無法進行 （4）中介在得到銀行的貸款后并不及時為賣方提前還貸、私自占用，甚至卷款潛逃，使買方、賣方承受巨大的風險。 （5）交易完成后買方無法順利拿到房產證。 （6）交易完成后賣方無法順利拿到剩余房款。 作為成功進行“轉按揭”交易的公司，我愛我家提醒現階段急需要辦理“轉按揭”業務的業主和投資者，由于轉按揭操作更大的風險，因此最好的辦法就是委托信譽較好、專業能力很強的經紀機構進行辦理。尤其是轉按揭涉及到抵押房產的過戶和借款人的變更，銀行在審查時非常謹慎，對合作的中介機構也非常嚴格。目前并不是每家中介公司都有能力操作轉按揭，也不是每家中介都能得到銀行認可。 另外，我愛我家提醒需轉按揭的買賣雙方，在選擇中介機構時，切莫因貪圖小便宜而盲目上當。目前北京市場有不少中介打著“免費辦理”、“只收很少費用”的幌子來吸引房產交易者，稍有不慎，輕者空費精力和時間，到時不能順利進行，重則錢、房兩空、深陷官司。 “我愛我家”認為：在加息背景下的“轉按揭”不僅能讓處在按揭還款階段的商品房業主順利地轉讓房產，刺激房地產二級市場的活躍，同時對于銀行等金融機構也具有重要意義。通過轉按揭，按揭貸款在不同的購買主體間變更，將潛在或現實的欠貸或逾期風險化解，有助于降低銀行房產按揭的信用風險。。