房地產究竟對經濟發展起了什么作用？
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為了保證財政收入穩定增長
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地方政府在推動房地產開發中獲得的收入來自兩個環節一個是開發用地招拍掛帶來的土地轉讓收益，另外一個是來自于開發轉讓過程中的稅收(目前國內稅收主要包括了14個稅費種類，例如營業稅、所得稅、土地增值稅等)。這兩種收益取決于土地供應數量和地價漲幅，直接影響了地方財政收入的增長水平，一個明顯的例子是很多城市的舊城區因土地供應有限，其財政收入增長水平遠遠低于新城區域。 為了保證財政收入穩定增長，地方政府采取的對策是第一，城市化進程成為擴大開發用地供應的旗幟，而缺乏土地的舊城區偏好拆遷改造，不惜以每年保持一定的拆遷面積來競相制造并獲取土地收益和稅收，當然拆遷帶來的新增商品房消費增長也是一個正面價格推動因素。第二，在土地供應數量相對確定的情況下，使土地價格保持一個相對穩定的增長，這種增長也是各個地方政府樂于見到并積極推動的。 在分析商品房消費的支付環節時，我們發現以信貸消費為主的房地產消費還有一個特點，就是對未來收入的稅收預支。由于現在購房者普遍采用按揭購房，以7成按揭計算，地方政府所得到的營業稅中實際上個人只承擔了30%左右，70%是從商業銀行中對未實現的商品房收入的稅收透支而來的。即每100元錢的商品房銷售收入，政府征收5元營業稅，其中1。5元是購房者現在繳納的，3。5元是從商業銀行未來收入中預收的。因此，實際政府從商業銀行預收稅收的漲幅和商品房銷售額漲幅是一致的(參見圖1)。 由于商品房價格面臨波動的風險，從長期看，如果價格出現較大幅度的下跌，商業銀行存在較大壞賬風險，由于國內商業銀行擁有國家信用，所以實際上出現風險損失是由國家來承擔，一旦發生銀行壞賬，地方政府已提前支取的房地產稅收收入不用承擔任何風險。因此房地產行業獲得了地方政府、開發商和商業銀行的集體大力推動和支持，使這個行業從眾多的行業中脫穎而出。 在目前城市土地的性質沒有明確的情況下，招拍掛收入完全進入地方政府預算外收入，近年在地方財政中所占的比例平均達到15%，并且還在不斷上升。在旺盛需求的推動下，地方政府能通過有效地控制開發用地的數量和價格，從而確保每年預算外收入的穩定增長。這種顯而易見的無風險收益，導致了各地經濟增長的房地產化傾向，只顧及房地產一個行業，不再兼顧其他行業的發展。 房地產：經濟發展的萬能良藥？ 在各地積極推行優先發展住宅產業的經濟政策，以通過開發銷售住宅的經濟循環，拉動GDP 增長作為主要政策取向的時候，十分有必要分析這樣一個問題：房地產究竟是城市化的原因還是結果？因為這一問題無論是對于城市經濟可持續發展，還是對于房地產開發商制定中長期戰略，都有著十分重要的現實意義。目前城市都在優先發展住宅產業 由于市場需求不足是困擾我國目前國民經濟發展的主要因素，產業關聯度較大、被認為是現階段首選消費品的住宅，被我國政府選擇為國民經濟新增長點產業。 各地在具體推行優先發展住宅產業的經濟政策中，通過采取降低住宅交易稅費、建經濟適用房、住房分配貨幣化等具體措施，不僅有效地緩解了住宅商品房積壓對于金融業和城市經濟的威脅，對于GDP增長還產生了十分明顯的拉動作用。一時間優先發展住宅產業對于城市經濟發展幾乎成了一劑萬能良藥，而且理論界也十分看好住宅產業，認為這一產業可以持續拉動城市經濟發展幾十年。不同的城市有不同的結果 由于各種城市的經濟內涵具有十分明顯的差異，從長期來看，大體一致的經濟政策可能會產生基本不一致的兩種結果。這種結局主要是因為在我國社會經濟發展中，存在著兩種性質完全不同的城市。 第一類城市以北京和上海為典型代表。就客觀而言，這類城市房地產行業在發展中所面臨的社會經濟背景，是可以吸引大量的國內外投資，特別是質量較高的投資，增加了這類城市的經濟含量。其城市化進程具有較強勁的工商業發展支撐，其城市的輻射作用更強大了，快速發展住宅產業具有一定的合理性。 一個十分典型的經濟現象，就是全國乃至全世界，有許多機構都在這些城市設有辦事處。一些較高層次的企業發展到一定程度，客觀上必須把主要辦事機構轉移至這類城市，為這類城市提供了數量較多和收入水平較高的就業位置，使其房地產行業，特別是住宅產業具有與城市化相關的產業支撐。這種社會經濟背景使這類城市在大規模的住宅產業開發“運動”中，房地產行業較快發展是城市化的結果。 在另外一些城市，住宅產業的迅速擴張可能具有截然相反的情形，這種情形可能會在不太久的時間就有明顯的不良反映。因為這類城市在快速發展住宅產業中，并沒有相應的工商業發展與之呼應，相對來講，房地產行業成為了推動這類城市城市化進程的主要原因之一。而這類城市住宅產業的巨大消費支撐來源于周邊地區的居民，許多城市都因此而出現了住宅郊區化。 房地產是城市化的載體，就一般意義上講，房地產更主要的是城市發展的一個結果，而不應該是推動城市化進程的主要原因。 相對北京、上海等城市來講，這類城市目前優先發展住宅產業的具體經濟政策選擇，可能存在著以下兩大問題： 第一，如果單純地擴大住宅產業規模，沒有其他工商業發展支撐，在不久的將來，這類城市就會因為缺乏就業位置，使新進入城市的居民不能夠在城市中就業，而使快速發展的住宅產業推動的“速成”城市化顯示出泡沫性質，最終一定要影響房地產行業的持續發展。 第二，許多城市深感自己城市居民素質不高，缺乏發展高科技產業的條件，從而實行了特別的吸引人才政策，實際上，這類城市也十分缺乏產業發展環境，許多引進的項目都缺乏競爭力。但是，在優先發展住宅產業的經濟政策面前，這些城市完全忽略了城市的這種環境。“有奶便是娘”，把房子銷售出去變成了基本的政策取向，降低了城市居民的素養水平，構成了對城市經濟持續發展的威脅。 如果房地產是城市化的一種結果，那么，目前絕大多數城市采取了相反的路徑發展住宅產業，讓住宅產業充當了驅動城市化的原因。這種違背基本經濟規律、經濟政策帶來的城市化進程，其基礎肯定存在著嚴重的泡沫，當泡沫破滅的時候，所有的城市都必須承受經濟規律的懲罰。。
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地方政府在推動房地產開發中獲得的收入來自兩個環節一個是開發用地招拍掛帶來的土地轉讓收益，另外一個是來自于開發轉讓過程中的稅收(目前國內稅收主要包括了14個稅費種類，例如營業稅、所得稅、土地增值稅等)。這兩種收益取決于土地供應數量和地價漲幅，直接影響了地方財政收入的增長水平，一個明顯的例子是很多城市的舊城區因土地供應有限，其財政收入增長水平遠遠低于新城區域。 為了保證財政收入穩定增長，地方政府采取的對策是第一，城市化進程成為擴大開發用地供應的旗幟，而缺乏土地的舊城區偏好拆遷改造，不惜以每年保持一定的拆遷面積來競相制造并獲取土地收益和稅收，當然拆遷帶來的新增商品房消費增長也是一個正面價格推動因素。第二，在土地供應數量相對確定的情況下，使土地價格保持一個相對穩定的增長，這種增長也是各個地方政府樂于見到并積極推動的。 在分析商品房消費的支付環節時，我們發現以信貸消費為主的房地產消費還有一個特點，就是對未來收入的稅收預支。由于現在購房者普遍采用按揭購房，以7成按揭計算，地方政府所得到的營業稅中實際上個人只承擔了30%左右，70%是從商業銀行中對未實現的商品房收入的稅收透支而來的。即每100元錢的商品房銷售收入，政府征收5元營業稅，其中1。5元是購房者現在繳納的，3。5元是從商業銀行未來收入中預收的。因此，實際政府從商業銀行預收稅收的漲幅和商品房銷售額漲幅是一致的(參見圖1)。 由于商品房價格面臨波動的風險，從長期看，如果價格出現較大幅度的下跌，商業銀行存在較大壞賬風險，由于國內商業銀行擁有國家信用，所以實際上出現風險損失是由國家來承擔，一旦發生銀行壞賬，地方政府已提前支取的房地產稅收收入不用承擔任何風險。因此房地產行業獲得了地方政府、開發商和商業銀行的集體大力推動和支持，使這個行業從眾多的行業中脫穎而出。 在目前城市土地的性質沒有明確的情況下，招拍掛收入完全進入地方政府預算外收入，近年在地方財政中所占的比例平均達到15%，并且還在不斷上升。在旺盛需求的推動下，地方政府能通過有效地控制開發用地的數量和價格，從而確保每年預算外收入的穩定增長。這種顯而易見的無風險收益，導致了各地經濟增長的房地產化傾向，只顧及房地產一個行業，不再兼顧其他行業的發展。 。
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地方政府在推動房地產開發中獲得的收入來自兩個環節一個是開發用地招拍掛帶來的土地轉讓收益，另外一個是來自于開發轉讓過程中的稅收(目前國內稅收主要包括了14個稅費種類，例如營業稅、所得稅、土地增值稅等)。這兩種收益取決于土地供應數量和地價漲幅，直接影響了地方財政收入的增長水平，一個明顯的例子是很多城市的舊城區因土地供應有限，其財政收入增長水平遠遠低于新城區域。 為了保證財政收入穩定增長，地方政府采取的對策是第一，城市化進程成為擴大開發用地供應的旗幟，而缺乏土地的舊城區偏好拆遷改造，不惜以每年保持一定的拆遷面積來競相制造并獲取土地收益和稅收，當然拆遷帶來的新增商品房消費增長也是一個正面價格推動因素。第二，在土地供應數量相對確定的情況下，使土地價格保持一個相對穩定的增長，這種增長也是各個地方政府樂于見到并積極推動的。 在分析商品房消費的支付環節時，我們發現以信貸消費為主的房地產消費還有一個特點，就是對未來收入的稅收預支。由于現在購房者普遍采用按揭購房，以7成按揭計算，地方政府所得到的營業稅中實際上個人只承擔了30%左右，70%是從商業銀行中對未實現的商品房收入的稅收透支而來的。即每100元錢的商品房銷售收入，政府征收5元營業稅，其中1。5元是購房者現在繳納的，3。5元是從商業銀行未來收入中預收的。因此，實際政府從商業銀行預收稅收的漲幅和商品房銷售額漲幅是一致的(參見圖1)。 由于商品房價格面臨波動的風險，從長期看，如果價格出現較大幅度的下跌，商業銀行存在較大壞賬風險，由于國內商業銀行擁有國家信用，所以實際上出現風險損失是由國家來承擔，一旦發生銀行壞賬，地方政府已提前支取的房地產稅收收入不用承擔任何風險。因此房地產行業獲得了地方政府、開發商和商業銀行的集體大力推動和支持，使這個行業從眾多的行業中脫穎而出。 在目前城市土地的性質沒有明確的情況下，招拍掛收入完全進入地方政府預算外收入，近年在地方財政中所占的比例平均達到15%，并且還在不斷上升。在旺盛需求的推動下，地方政府能通過有效地控制開發用地的數量和價格，從而確保每年預算外收入的穩定增長。這種顯而易見的無風險收益，導致了各地經濟增長的房地產化傾向，只顧及房地產一個行業，不再兼顧其他行業的發展。 房地產：經濟發展的萬能良藥？ 在各地積極推行優先發展住宅產業的經濟政策，以通過開發銷售住宅的經濟循環，拉動GDP 增長作為主要政策取向的時候，十分有必要分析這樣一個問題：房地產究竟是城市化的原因還是結果？因為這一問題無論是對于城市經濟可持續發展，還是對于房地產開發商制定中長期戰略，都有著十分重要的現實意義。目前城市都在優先發展住宅產業 由于市場需求不足是困擾我國目前國民經濟發展的主要因素，產業關聯度較大、被認為是現階段首選消費品的住宅，被我國政府選擇為國民經濟新增長點產業。 各地在具體推行優先發展住宅產業的經濟政策中，通過采取降低住宅交易稅費、建經濟適用房、住房分配貨幣化等具體措施，不僅有效地緩解了住宅商品房積壓對于金融業和城市經濟的威脅，對于GDP增長還產生了十分明顯的拉動作用。一時間優先發展住宅產業對于城市經濟發展幾乎成了一劑萬能良藥，而且理論界也十分看好住宅產業，認為這一產業可以持續拉動城市經濟發展幾十年。不同的城市有不同的結果 由于各種城市的經濟內涵具有十分明顯的差異，從長期來看，大體一致的經濟政策可能會產生基本不一致的兩種結果。這種結局主要是因為在我國社會經濟發展中，存在著兩種性質完全不同的城市。 第一類城市以北京和上海為典型代表。就客觀而言，這類城市房地產行業在發展中所面臨的社會經濟背景，是可以吸引大量的國內外投資，特別是質量較高的投資，增加了這類城市的經濟含量。其城市化進程具有較強勁的工商業發展支撐，其城市的輻射作用更強大了，快速發展住宅產業具有一定的合理性。 一個十分典型的經濟現象，就是全國乃至全世界，有許多機構都在這些城市設有辦事處。一些較高層次的企業發展到一定程度，客觀上必須把主要辦事機構轉移至這類城市，為這類城市提供了數量較多和收入水平較高的就業位置，使其房地產行業，特別是住宅產業具有與城市化相關的產業支撐。這種社會經濟背景使這類城市在大規模的住宅產業開發“運動”中，房地產行業較快發展是城市化的結果。 在另外一些城市，住宅產業的迅速擴張可能具有截然相反的情形，這種情形可能會在不太久的時間就有明顯的不良反映。因為這類城市在快速發展住宅產業中，并沒有相應的工商業發展與之呼應，相對來講，房地產行業成為了推動這類城市城市化進程的主要原因之一。而這類城市住宅產業的巨大消費支撐來源于周邊地區的居民，許多城市都因此而出現了住宅郊區化。 房地產是城市化的載體，就一般意義上講，房地產更主要的是城市發展的一個結果，而不應該是推動城市化進程的主要原因。 相對北京、上海等城市來講，這類城市目前優先發展住宅產業的具體經濟政策選擇，可能存在著以下兩大問題： 第一，如果單純地擴大住宅產業規模，沒有其他工商業發展支撐，在不久的將來，這類城市就會因為缺乏就業位置，使新進入城市的居民不能夠在城市中就業，而使快速發展的住宅產業推動的“速成”城市化顯示出泡沫性質，最終一定要影響房地產行業的持續發展。 第二，許多城市深感自己城市居民素質不高，缺乏發展高科技產業的條件，從而實行了特別的吸引人才政策，實際上，這類城市也十分缺乏產業發展環境，許多引進的項目都缺乏競爭力。但是，在優先發展住宅產業的經濟政策面前，這些城市完全忽略了城市的這種環境。“有奶便是娘”，把房子銷售出去變成了基本的政策取向，降低了城市居民的素養水平，構成了對城市經濟持續發展的威脅。 如果房地產是城市化的一種結果，那么，目前絕大多數城市采取了相反的路徑發展住宅產業，讓住宅產業充當了驅動城市化的原因。這種違背基本經濟規律、經濟政策帶來的城市化進程，其基礎肯定存在著嚴重的泡沫，當泡沫破滅的時候，所有的城市都必須承受經濟規律的懲罰。。
熱心網友
地方政府在推動房地產開發中獲得的收入來自兩個環節一個是開發用地招拍掛帶來的土地轉讓收益，另外一個是來自于開發轉讓過程中的稅收(目前國內稅收主要包括了14個稅費種類，例如營業稅、所得稅、土地增值稅等)。這兩種收益取決于土地供應數量和地價漲幅，直接影響了地方財政收入的增長水平，一個明顯的例子是很多城市的舊城區因土地供應有限，其財政收入增長水平遠遠低于新城區域。 為了保證財政收入穩定增長，地方政府采取的對策是第一，城市化進程成為擴大開發用地供應的旗幟，而缺乏土地的舊城區偏好拆遷改造，不惜以每年保持一定的拆遷面積來競相制造并獲取土地收益和稅收，當然拆遷帶來的新增商品房消費增長也是一個正面價格推動因素。第二，在土地供應數量相對確定的情況下，使土地價格保持一個相對穩定的增長，這種增長也是各個地方政府樂于見到并積極推動的。 在分析商品房消費的支付環節時，我們發現以信貸消費為主的房地產消費還有一個特點，就是對未來收入的稅收預支。由于現在購房者普遍采用按揭購房，以7成按揭計算，地方政府所得到的營業稅中實際上個人只承擔了30%左右，70%是從商業銀行中對未實現的商品房收入的稅收透支而來的。即每100元錢的商品房銷售收入，政府征收5元營業稅，其中1。5元是購房者現在繳納的，3。5元是從商業銀行未來收入中預收的。因此，實際政府從商業銀行預收稅收的漲幅和商品房銷售額漲幅是一致的(參見圖1)。 由于商品房價格面臨波動的風險，從長期看，如果價格出現較大幅度的下跌，商業銀行存在較大壞賬風險，由于國內商業銀行擁有國家信用，所以實際上出現風險損失是由國家來承擔，一旦發生銀行壞賬，地方政府已提前支取的房地產稅收收入不用承擔任何風險。因此房地產行業獲得了地方政府、開發商和商業銀行的集體大力推動和支持，使這個行業從眾多的行業中脫穎而出。 在目前城市土地的性質沒有明確的情況下，招拍掛收入完全進入地方政府預算外收入，近年在地方財政中所占的比例平均達到15%，并且還在不斷上升。在旺盛需求的推動下，地方政府能通過有效地控制開發用地的數量和價格，從而確保每年預算外收入的穩定增長。這種顯而易見的無風險收益，導致了各地經濟增長的房地產化傾向，只顧及房地產一個行業，不再兼顧其他行業的發展。 房地產：經濟發展的萬能良藥？ 在各地積極推行優先發展住宅產業的經濟政策，以通過開發銷售住宅的經濟循環，拉動GDP 增長作為主要政策取向的時候，十分有必要分析這樣一個問題：房地產究竟是城市化的原因還是結果？因為這一問題無論是對于城市經濟可持續發展，還是對于房地產開發商制定中長期戰略，都有著十分重要的現實意義。目前城市都在優先發展住宅產業 由于市場需求不足是困擾我國目前國民經濟發展的主要因素，產業關聯度較大、被認為是現階段首選消費品的住宅，被我國政府選擇為國民經濟新增長點產業。 各地在具體推行優先發展住宅產業的經濟政策中，通過采取降低住宅交易稅費、建經濟適用房、住房分配貨幣化等具體措施，不僅有效地緩解了住宅商品房積壓對于金融業和城市經濟的威脅，對于GDP增長還產生了十分明顯的拉動作用。一時間優先發展住宅產業對于城市經濟發展幾乎成了一劑萬能良藥，而且理論界也十分看好住宅產業，認為這一產業可以持續拉動城市經濟發展幾十年。不同的城市有不同的結果 由于各種城市的經濟內涵具有十分明顯的差異，從長期來看，大體一致的經濟政策可能會產生基本不一致的兩種結果。這種結局主要是因為在我國社會經濟發展中，存在著兩種性質完全不同的城市。 第一類城市以北京和上海為典型代表。就客觀而言，這類城市房地產行業在發展中所面臨的社會經濟背景，是可以吸引大量的國內外投資，特別是質量較高的投資，增加了這類城市的經濟含量。其城市化進程具有較強勁的工商業發展支撐，其城市的輻射作用更強大了，快速發展住宅產業具有一定的合理性。 一個十分典型的經濟現象，就是全國乃至全世界，有許多機構都在這些城市設有辦事處。一些較高層次的企業發展到一定程度，客觀上必須把主要辦事機構轉移至這類城市，為這類城市提供了數量較多和收入水平較高的就業位置，使其房地產行業，特別是住宅產業具有與城市化相關的產業支撐。這種社會經濟背景使這類城市在大規模的住宅產業開發“運動”中，房地產行業較快發展是城市化的結果。 在另外一些城市，住宅產業的迅速擴張可能具有截然相反的情形，這種情形可能會在不太久的時間就有明顯的不良反映。因為這類城市在快速發展住宅產業中，并沒有相應的工商業發展與之呼應，相對來講，房地產行業成為了推動這類城市城市化進程的主要原因之一。而這類城市住宅產業的巨大消費支撐來源于周邊地區的居民，許多城市都因此而出現了住宅郊區化。 房地產是城市化的載體，就一般意義上講，房地產更主要的是城市發展的一個結果，而不應該是推動城市化進程的主要原因。 相對北京、上海等城市來講，這類城市目前優先發展住宅產業的具體經濟政策選擇，可能存在著以下兩大問題： 第一，如果單純地擴大住宅產業規模，沒有其他工商業發展支撐，在不久的將來，這類城市就會因為缺乏就業位置，使新進入城市的居民不能夠在城市中就業，而使快速發展的住宅產業推動的“速成”城市化顯示出泡沫性質，最終一定要影響房地產行業的持續發展。 第二，許多城市深感自己城市居民素質不高，缺乏發展高科技產業的條件，從而實行了特別的吸引人才政策，實際上，這類城市也十分缺乏產業發展環境，許多引進的項目都缺乏競爭力。但是，在優先發展住宅產業的經濟政策面前，這些城市完全忽略了城市的這種環境。“有奶便是娘”，把房子銷售出去變成了基本的政策取向，降低了城市居民的素養水平，構成了對城市經濟持續發展的威脅。 如果房地產是城市化的一種結果，那么，目前絕大多數城市采取了相反的路徑發展住宅產業，讓住宅產業充當了驅動城市化的原因。這種違背基本經濟規律、經濟政策帶來的城市化進程，其基礎肯定存在著嚴重的泡沫，當泡沫破滅的時候，所有的城市都必須承受經濟規律的懲罰。。