很多人簽合同的時候發現，開發商給的合同中有很多霸王條款，而且有很多東西都不寫協議中，用戶應該怎么辦？注意些什么呢？

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中消協公開點房貸險霸王條款 浙江商行作出回應 網易房產 查看北京房產部落 2004-10-13 16:47:29 來源: 人民網-國際金融報 　不良信息舉報 發表評論 查看評論 8月底，中消協首度公開點評銀行業“霸王條款”，六大典型的明顯有失公平的條款被一一示眾。值得注意的是，在其曝光的六個條款中，有兩條涉及到了房貸險———“按揭購房強定保險公司”和“個人房貸要求全額保險”。9月6日，新近成立的浙商銀行再次吸引了媒體的關注，該公司公開宣布，將按自行修訂的個人住房貸款格式合同與客戶簽約，根據新合同，借款人（保戶）將有自選保險公司、與銀行共商投保金額等權利。數方輿論表明，浙商銀行是第一家對中消協評點作出正面回應的中資商業銀行。 銀行房貸險條款遭炮轟，浙商銀行修訂條款敢為先，這使一度頗受爭議的房貸險再次成為銀行、保險公司、保戶三方共同關注的焦點：浙商銀行此舉一出臺，保戶拍手叫好，因為有了自主權和知情權；其他銀行保持緘默，因為銀行的利益可能受影響，他們暫時不會仿效浙商銀行的做法；保險公司則立場中立，因為就保險公司而言，銀行和保戶都是保險公司利益的直接影響者。換湯不換藥中消協就銀行房貸險條款作出點評，銀行強行指定保險公司是一種捆綁銷售的不正當競爭行為。而銀行對此作出的解釋是，指定保險公司是為了找到可以信賴的合作方，以此來降低貸款人借“房屋損壞”為由逃單的風險。業界人士將銀行指定保險公司捆綁銷售房貸險視為“銀行壟斷地位的再次凸顯”。房貸險在剛推出時曾被業內人士一致看好，保費高、風險小的特點使其成為各家保險公司的主打產品。中國大地財產保險上海分公司康南翔告訴記者，在保險公司蠢蠢欲動強推房貸險之時，銀行指定一家保險公司的做法，將許多保險公司攔在了門外。康南翔道出了銀行所謂的“難處”，銀行通常與保險公司之間有合作協議，銀行指定一家保險公司有助于其及時從保險公司收取手續費。如果一旦放開讓客戶自選保險公司，那對于銀行的管理流程來說將是一個考驗。浙商銀行提出的改良之策，對于保險公司和保戶來說無疑是皆大歡喜，保險公司拓寬了銷售渠道，保戶的自主權也得到了保障。然而，上海保監局行政外事科科長張則鳴對此卻提出疑問，“事實上，銀行可以與多家保險公司進行合作，如果浙商銀行指的是保戶在其多家代理房貸險的保險公司中有自主選擇權的話，那等于換湯不換藥，客戶的選擇權仍十分有限。”當記者向浙商銀行求證自選保險公司詳細條款時，該行辦公室吳澤海言辭謹慎，“我行關于修訂房貸險一事還處于征求意見中”。而從其發來的新聞稿中，也只標明“對抵押房屋的保險，不指定保險公司”，并未明確選擇權在其多家代理的保險公司范圍之內或之外。上海聯合律師事務所律師貝政明認為，是否由保戶自由選擇保險公司是一個極其矛盾的問題。“以前，從買房到貸款，銀行都提供一條龍服務。但正是這一成不變的一條龍服務鞏固了銀行的壟斷地位，對于保險業的有效競爭極為不利。”貝政明同時還指出了完全由保戶選擇保險公司而存在的諸多隱患。“多數購房者不了解保險條款和費率，如果真正由他們去挑選保險公司，從程序和操作流程來說，對保戶、銀行和保險公司來說都十分繁瑣。”保額誰說了算中消協在曝光另一條銀行房貸險霸王條款時指出：考慮到房屋價值有可能隨市場波動，銀行可以規定投保額度略高于貸款額度，但不能強制要求貸款人全額投保。對此，銀行及時跳出來“喊冤”，全額投保的房貸險條款基本上是2001年前執行的，最近幾年執行的有兩種確定保額的方式可供投保人選擇：房屋全價或貸款金額。銀行對房貸險全額投保的解釋，記者在業內人士處得到了印證。上海保險同業公會秘書長裘星熙表示，消費者對于房貸險的質疑聲促使部分省市紛紛改革房貸險，目前包括上海在內的多數地區已經按照貸款額度來確定保額，但仍有部分地區在延用老的房貸險。中國太平洋保險上海分公司何敏認為，按房屋全價來確定保額是有失公平的。她為保戶算了一筆賬：老的房貸險是按房屋銷售價來確定保額的，事實上，房屋銷售價中取得土地的費用近乎占了銷售價格的30％以上，但土地幾乎不存在風險，扣除土地價格、開發商的利潤及其所繳的稅金，房屋的實際價值遠低于房屋銷售價格，購房者可能多繳了近兩倍的保險費。從浙商銀行發來的新聞稿中可以看出，該行是在由貸款金額來確定投保金額的基礎上對房貸險條款動刀的。“投保金額由雙方協商確定。根據房屋狀況和借款情況，以借款本金為最低額，由借貸雙方協商確定抵押房屋的保險金額。”浙商銀行所指的“雙方”即銀行和客戶。然而，多位業內人士在接受記者采訪時均對此提出了異議。“保費由銀行與保戶雙方協商的做法可操作性不強，銀行無法得到最大的保障，除非保戶能以另外物品作同價抵押，以降低銀行承擔的風險。”“保戶要求各異，保單金額各不同，如果每一筆業務都要通過協商來解決，銀行的工作進度將受影響，這種做法是否有可操作性，可想而知。”賠付之重促改革房貸險曾被業界公認是穩賺不賠的“肥肉險種”，而今卻被保險公司視作“雞肋”，銀行為之心力交瘁、頭痛不已。通過對銀行的一輪采訪，記者明確能體會到浙商銀行的同行們對于其舉動“心有余而力不足”之感。在銀行躑躅修訂房貸險條款之時，不少財險公司由于不堪虧損重負而開始醞釀退出房貸險。何敏用兩組數據形象地將房貸險窘狀凸顯而出，“在房貸險熱銷之時，保險公司支付給銀行的手續費高達30％至40％；可如今，太保卻已經將支付給銀行的手續費降到了5％，遠低于保監會8％的參考標準。”是什么導致了房貸險不堪虧損重荷的現狀？業內人士一針見血分析房貸險虧損原因，主要有三點：手續費高、退保率高、潛在風險大。“一般情況下，房貸險是一次性收取全部保費，但保費由銀行代收，因此，保險公司也要一次性向銀行支付全部手續費。”然而，近年來提前還貸的業主激增，某些保險公司的退保率竟高達50％。而保險公司在退保時將按照未到期的責任年限的保費全額退還給客戶，但支付給銀行的手續費卻無法追回。難怪乎保險公司有“收進的保費不抵支付的手續費”的說法。至于房貸險的潛在風險，在上海保險業尤為突出，業內人士稱其為“3年前上海集體改革房貸險留下的后遺癥”。2001年底，上海保監局、上海保險同業公會與太保、人保、平安、天安、大眾、華泰等六家在滬保險公司達成一致，就房貸險制訂統一條款、統一費率，將房貸險從單純的財險擴展到了含人身責任的綜合險。“改革后的房貸險已經有三個年頭，但實施效果并不理想。大地曾經聘請的國外精算師對其分析后表示，按照上海新房貸險條款規定，一旦投保人發生意外而喪失還貸能力，保險公司將為其‘埋單’。然而，近年來中國交通事故發生率的激增，促使了保險公司承擔的風險率也隨之攀升。”康南翔如是表示。 貸80%房款買100%保險 房貸險中存在霸王條款 網易房產 查看北京房產部落 2004-10-13 16:33:27 來源: 經濟參考報 　不良信息舉報 發表評論 查看評論 住房貸款最高貸到80%，消費者卻要買100%的保險北京的賀先生月初買了一套三居室，為此他向銀行申請20年期貸款54萬元，辦理貸款手續時，銀行要求購買房貸險。買保險倒也方便，在這家銀行內就有保險公司設代理點。但賀先生向記者表示，他有幾點疑問：銀行表示只能購買在其營業部設代理點的那家保險公司的房貸險，此外， 只向銀行貸款54萬元，可房貸險的保險金額卻要按房子的總價73。6萬元算，多繳19。6萬元部分的保費豈不是很冤？ 賀先生向銀行提出異議后，銀行的工作人員告訴他：要貸款就得接受這些條件，否則免談。賀先生告訴記者，他詢問了別的銀行，也都要求買指定保險公司的房貸險。“貸款是肯定要貸的，我只好交了4113元的保費”，賀先生的話音中帶著無奈。房貸險是個人抵押商品住房保險的簡稱。目前各銀行普遍規定，購房者向銀行貸款的同時必須在保險公司購買房貸險，保額為房屋總價，保費要求一次性繳清。目前保險公司的房貸險一般包括兩個部分：房屋保險和還款保證保險。房屋保險保房屋本身，還款保證保險則保證在被保險人發生意外死亡或致殘的情況下，由保險公司代為償付銀行貸款。和賀先生一樣，許多購房者對銀行的這種做法提出了質疑，一些消費者還致電或投書中消協投訴。8月底，中國消費者協會公布的銀行業六大“霸王”條款中，與房貸險相關的就有兩條。中消協指出，強定消費者到特定保險公司投保是一種捆綁銷售行為，有違《反不正當競爭法》。另外，中消協還指出，住房貸款最高貸到80%，有的消費者只貸款40至50%，卻要為此購買100%的保險，這顯然是銀行和保險公司利用強勢地位強迫消費者買單的行為。因為借款人的貸款數額并非房屋的全部造價，銀行對房屋所具有的保險價值僅限于貸款本息部分的價值。中消協“炮轟”房貸險之后，銀行業沒有回應，幾家財產保險公司也一概婉拒了記者的采訪要求。中國保險行業協會一位不愿透露姓名的負責人則對中消協的做法表示不理解。這位人士說：“我們和中消協一直有良好的溝通，不知道為什么這次中消協發布之前沒和我們商議。”他表示，銀行要求消費者購買房貸險有兩個原因：一是為了防止發生比如房子著火等意外事故造成抵押物滅失，二是為了避免購房者發生人身意外后殘疾或死亡導致無力還貸，這種做法無可厚非。專家則表達了完全不同的觀點。北京工商大學保險系主任王緒瑾認為，目前房貸險存在四大“硬傷”：第一是變相的重復保險。銀行讓貸款人拿房屋作抵押，又同時要求貸款者購買房屋保證保險。第二是超額保險。一些銀行要求購房者完全按照房屋銷售價格投保，但銀行享有的債權應該是貸款的那部分金額，消費者的首付款本身就是消費者自己的錢，不存在信用風險，銀行憑什么讓消費者為自己已經支付的錢買保險？第三是保費不合理。隨著消費者逐月還貸，貸款額是遞減的，保費額也應該遞減，到最后一年保費應該是為零，目前的房貸險保費計算卻不是這樣，多收了至少一倍以上的保費。再者，房貸險是從購房者向銀行貸款開始算起的，如此算來，保險公司還多收了房屋預售期間的保險費。上海市聯合律師事務所的貝政明律師還提出了這樣的疑問：保險金額是按購房價計算，把不會滅失的土地等的價值也計算在內，提高了保險費；購房人掏錢買了保險，但銀行卻是房貸險的第一受益人。王緒瑾還對保險公司支付給銀行高額手續費表示了憂慮。他說，保險公司要支付給銀行保費的20%甚至40%，這會影響保險公司的償付能力。因為，銀行辦業務的時候提走傭金，傭金是不可退回，消費者提前還完貸款要退保時，保險公司就會遭受損失。他認為，就房貸而言，銀行既能賺取息差又能賺取房貸險的高額手續費，保險公司想在房貸險上賺錢，實際上卻充當了銀行的工具，而買單的則是貸款購房者。對房貸險為何如此霸氣十足，貝政明律師這樣分析：“房貸險是消費者無奈的選擇。因為房貸市場沒有充分競爭，消費者貸款時別無選擇，不得不與銀行簽訂城下之盟。”（經濟參考報 記者 趙江山 實習生 鄒輝） 。

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要么不買，要么你一點辦法沒有，說實話

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開發商認為你肯定要買他的房子，就是欺負人。我也遭此厄運，真想罵娘！