我去年十月與一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司定了一個(gè)合同.用售后返租的方式買(mǎi)了其開(kāi)發(fā)的商品樓一個(gè)30多平方米的廳.到現(xiàn)在該公司也沒(méi)有給我辦理房照.(我現(xiàn)在手里只有他們給開(kāi)的內(nèi)部交錢(qián)發(fā)票不是專(zhuān)業(yè)售房發(fā)票和售后返租的合同)目前該商品樓正常運(yùn)轉(zhuǎn).是當(dāng)?shù)刂囊粋€(gè)百貨公司.合同上沒(méi)注明什么時(shí)候給我辦理房照,只是說(shuō)如果租金不到位的話(huà),可以收回該廳.)請(qǐng)問(wèn)各位律師.他們給開(kāi)的內(nèi)部交錢(qián)發(fā)票和售后返租的合同能做為我擁有這個(gè)廳的保障嗎?我現(xiàn)在存在什么風(fēng)險(xiǎn)?我應(yīng)該怎么做.?如果起訴我能成功?
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請(qǐng)先看下這個(gè)售后包租實(shí)際上是賣(mài)鋪的一種噱頭，更多的是開(kāi)發(fā)商玩的一個(gè)財(cái)務(wù)技巧。從表面上看，開(kāi)發(fā)商開(kāi)出8％、10％甚至12％的售后包租收益率，但實(shí)際上，他們通過(guò)提高商鋪售價(jià)，已將今后要付給投資者的利息預(yù)提出來(lái)。 例如，本來(lái)一處只值1萬(wàn)元／平方米的商鋪，開(kāi)發(fā)商將售價(jià)提高到2萬(wàn)元／平方米，盡管其承諾10年每年包租，年收益8％，但實(shí)際的收益又是多少呢？假設(shè)10年內(nèi)商鋪本身既不升值也不貶值，也不計(jì)算投資者的利息損失和各種稅費(fèi)，10年后，投資者雖然承租收益為80％（每年8％×10年），但投資者的實(shí)際房產(chǎn)收益卻為－50％（實(shí)際價(jià)值為售價(jià)的一半），因此投資者的實(shí)際年收益也只有（80％－50％）／10＝3％，只比銀行存款高一點(diǎn)。盡管這種計(jì)算方法比較簡(jiǎn)單，但卻有助于我們一窺售后返租的真實(shí)一面。 更大的風(fēng)險(xiǎn)是，三五年內(nèi)該項(xiàng)目一旦銷(xiāo)售完成，開(kāi)發(fā)商即可以套現(xiàn)出局，承租商背著巨大的租金成本，是否能夠保證經(jīng)營(yíng)10年？誰(shuí)來(lái)保證隨后承擔(dān)包租合同的承租商有足夠的支付能力和信譽(yù)？這其中的任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，投資者的美夢(mèng)就將化為泡影所以你最好馬上你法院起訴拉，你保存的哪個(gè)發(fā)票很有用，但最好是讓法律承認(rèn)所以你最好去拉，你的勝率滿(mǎn)大希望你沒(méi)什么拉，放心拉。
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單純憑借開(kāi)的內(nèi)部交錢(qián)發(fā)票和售后返租的合同，在法律上不能認(rèn)為擁有該廳的所有權(quán)；關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)：在你沒(méi)有該廳的所有權(quán)的情況下，人家完全可以隨時(shí)收回該廳，或是因?yàn)槿思仪穫榉庠搹d；或是其他的抵押等問(wèn)題。看你的合同是怎么約定的，有沒(méi)有關(guān)于辦理所有權(quán)證的約定，抓緊辦理。如沒(méi)有約定，你隨時(shí)可以要求對(duì)方配合辦理，但費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由你自己承擔(dān)。
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房產(chǎn)證的辦理按照合同約定，如果合同沒(méi)有約定的，應(yīng)該是購(gòu)房人自己辦理，出售人提供文件資料予以協(xié)助。所以在辦理產(chǎn)權(quán)證的問(wèn)題上，你要看清楚合同的約定。沒(méi)有約定那就自己去辦證的部門(mén)多跑一跑，需要什么由出賣(mài)方提供的資料，就叫他們提供。有發(fā)票和售后返租的合同，應(yīng)該能夠保障自己的權(quán)利，除非合同的約定對(duì)你不利或者合同是無(wú)效的。具體問(wèn)題還是咨詢(xún)以下當(dāng)?shù)氐穆蓭煟挥锌戳撕贤⒘私馄渌嚓P(guān)情況后才能給你正確的意見(jiàn)。建議在沒(méi)有充分咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)人士前，不要輕易起訴，訴訟是有風(fēng)險(xiǎn)的。
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最好找律師
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您說(shuō)的不清楚，尤其是說(shuō)定了合同，那么合同是如何約定的，這一點(diǎn)非常之重要，而您有沒(méi)有說(shuō)明其內(nèi)容，至于說(shuō)內(nèi)部交錢(qián)發(fā)票和售后返租的合同對(duì)于您來(lái)說(shuō)一般是有效的，但有沒(méi)有保障，那就需要規(guī)范，比如說(shuō)產(chǎn)權(quán)登記、過(guò)戶(hù)等，如果沒(méi)有規(guī)范，有什么風(fēng)險(xiǎn)那就顯而易見(jiàn)了，最后說(shuō)能不能通過(guò)訴訟達(dá)到勝訴的結(jié)果，還是要看合同是如何約定的，現(xiàn)在的證據(jù)和狀況又是怎樣的，必須綜合起來(lái)全盤(pán)考慮才能有個(gè)大致方向性的答案，因?yàn)槿绻屑s定不清楚的地方，雖然您有理，但是中國(guó)法官的自由裁量權(quán)非常之大，法規(guī)也很多相互對(duì)立、茅盾的，所以結(jié)果不能肯定。最好您可以帶上詳細(xì)證據(jù)材料咨詢(xún)精通房地產(chǎn)訴訟的專(zhuān)業(yè)律師。
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我還真的不知道