房地產(chǎn)泡沫很大的原因是住房貸款造成的，房產(chǎn)商沒有風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)全部壓在國(guó)有的銀行上！不知大家有和高見？

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房地產(chǎn)泡沫的形成主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資過熱造成的。住房貸款的本意是為了更多的人可以“居者有其屋”。真正參與到房地產(chǎn)投資的投資客采用貸款方式的只占很小的比重?！百J款炒房”無(wú)異于給銀行打工，投資所獲利潤(rùn)大大降低。以現(xiàn)行的房貸政策，銀行的調(diào)控措施還是很得力的，銀行自身雖然有風(fēng)險(xiǎn)，但是都在可控范圍內(nèi)。現(xiàn)在，購(gòu)房的真實(shí)需求要大于投資客造成的虛擬需求，泡沫在我國(guó)大多數(shù)城市目前還難以形成。

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房地產(chǎn)泡沫造成的原因,不只是銀行貸款的問題.但是國(guó)家有宏觀調(diào)控的能力.

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正視地產(chǎn)泡沫實(shí)現(xiàn)科學(xué)調(diào)控 --------------------------------------------------------------------------------2005年01月07日 16:52 　　房地產(chǎn)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，其健康發(fā)展可以支撐和帶動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但近年來(lái)，一些城市的房?jī)r(jià)不平靜的急劇飆升，異?；馃?，并累聚風(fēng)險(xiǎn)。這讓每一個(gè)關(guān)心我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康成長(zhǎng)的人十分擔(dān)憂?！　∧壳?，房地產(chǎn)業(yè)的“火爆”現(xiàn)象也引發(fā)了國(guó)內(nèi)專家、學(xué)者、業(yè)內(nèi)人士和政府主管部門的警覺和重視，一種人認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的泡沫，必須加以調(diào)控；另一部分人則認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前盡管存在一些問題，但還沒有過熱，不能說已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫，關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)心是多余的。　　那么，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)究竟是否存在泡沫呢？我們?cè)撊绾慰创?？　　正視房地產(chǎn)泡沫將思想統(tǒng)一到中央宏觀調(diào)控上來(lái)　　由于“泡沫經(jīng)濟(jì)”對(duì)許多國(guó)家的經(jīng)濟(jì)造成了嚴(yán)重危害，很多人一提起這四個(gè)字就不由談“泡”色變。更有甚者，甚至把房地產(chǎn)業(yè)與“房地產(chǎn)泡沫”等同起來(lái)。這是一種誤解。但究竟什么是房地產(chǎn)泡沫?它產(chǎn)生的根源是什么？　　所謂房地產(chǎn)泡沫就是指由房地產(chǎn)投機(jī)等因素所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)的持續(xù)上漲，也就是土地和房屋價(jià)格極高，與其使用價(jià)值(市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值)不符，雖然賬面上價(jià)值增長(zhǎng)很高，但實(shí)際上很難得到實(shí)現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮?！　「鶕?jù)房地產(chǎn)的行業(yè)特點(diǎn)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)講，其泡沫的產(chǎn)生源于虛擬需求的過度膨脹導(dǎo)致價(jià)格水平相對(duì)于理論價(jià)格的非平穩(wěn)性上漲?！　『饬糠康禺a(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫也有多個(gè)不同的角度、不同的標(biāo)準(zhǔn)，目前我國(guó)一些學(xué)者根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，用“空置率”，“房?jī)r(jià)收入比”和“租售比”這三個(gè)指標(biāo)，來(lái)進(jìn)行衡量?？罩寐剩饕糜谂袛嘧》渴欠翊嬖谶^度膨脹的虛擬需求，并最終形成房屋的空置；房?jī)r(jià)收入比，主要用于判斷居民住房消費(fèi)是否存在可持續(xù)性；而租售比，則主要用于判斷住房是否具有長(zhǎng)期投資價(jià)值?！　「鶕?jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，一般來(lái)講，房屋空置率5%為適度，10%則為警戒空置率，超過10%的警戒線即為嚴(yán)重空置。而現(xiàn)在，我國(guó)一些城市的空置率已明顯超過10%。如據(jù)《東方早報(bào)》報(bào)道，記者在采訪上海電力部門時(shí)偶然獲悉，電費(fèi)回收凸現(xiàn)4。3萬(wàn)戶空置房，今年一季度上海中心城區(qū)商品房空置問題格外突出，空置率最高達(dá)近10%?！　》?jī)r(jià)收入比，國(guó)際上通行的標(biāo)準(zhǔn)有兩個(gè)，一個(gè)是聯(lián)合國(guó)人居中心的標(biāo)準(zhǔn)，他們認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比不應(yīng)超過3：1；另一個(gè)是世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，他們認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比不應(yīng)超過5：1。否則，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)停頓。近年來(lái)，我國(guó)商品房?jī)r(jià)格節(jié)節(jié)攀升，屢創(chuàng)新高，有些城市的房?jī)r(jià)已遠(yuǎn)超過這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。北京、上海的房?jī)r(jià)收入比更是達(dá)到了10倍以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國(guó)家3至6倍的水平?！　∷^“租售比”，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值。當(dāng)一個(gè)城市的房地產(chǎn)銷售價(jià)格上升幅度過快或長(zhǎng)時(shí)間居高不下，而當(dāng)?shù)氐姆课葑饨饏s沒有隨之變動(dòng)、給予房?jī)r(jià)有效支撐，致使“租售比”出現(xiàn)嚴(yán)重的不協(xié)調(diào)時(shí)，就表明該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在價(jià)格虛高、投機(jī)盛行的現(xiàn)象，此時(shí)樓市是非理性的、非健康狀態(tài)的。根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般規(guī)律，正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，租金與售價(jià)之間，存在一個(gè)較為固定的比例關(guān)系。在這些國(guó)家，房屋“租售比”一般約為1∶100。而在我國(guó)，有些城市的房屋租售比早已超過這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。如有專家測(cè)算，杭州房屋的租售比甚至已達(dá)到1∶300以上?！　摹翱罩寐省?、“房?jī)r(jià)收入比”和“租售比”這三個(gè)指標(biāo)，我們都能清晰地發(fā)現(xiàn)，我國(guó)一些城市已經(jīng)毫無(wú)疑問地存在著房地產(chǎn)泡沫了。　　泡沫經(jīng)濟(jì)通常以繁榮開始以危機(jī)告終，其結(jié)果是造成資產(chǎn)價(jià)格的扭曲、資源配置的失誤，從而危及金融體系和整個(gè)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。我國(guó)經(jīng)濟(jì)能夠承受的風(fēng)險(xiǎn)不是無(wú)限的，對(duì)房地產(chǎn)泡沫，我們必須高度警惕。針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)可能出現(xiàn)的危害，中央政府已經(jīng)開始抑制房地產(chǎn)泡沫了，所采取的措施主要是宏觀調(diào)控，兩大著力點(diǎn)是管緊土地看好信貸，無(wú)論控制能否成功，泡沫總有從積累到破滅的過程。因此作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者，不論是行業(yè)主管部門，房地產(chǎn)開發(fā)商，還是購(gòu)房者或投資者，都應(yīng)該支持中央政府的宏觀調(diào)控，自覺將思想統(tǒng)一到中央宏觀調(diào)控精神上來(lái)，以積極的態(tài)度正視房地產(chǎn)熱背后隱藏的許多不可忽視的危機(jī)，采取有力措施，確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展?！　〗y(tǒng)籌協(xié)調(diào)科學(xué)調(diào)控是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵　　在一些房地產(chǎn)異常升溫的城市，往往可以看到這樣的現(xiàn)象，一方面是高檔商品房的嚴(yán)重空置，另一方面是市民擠在破舊的民房里，真正適合廣大中低收入居民的經(jīng)濟(jì)適用房嚴(yán)重供不應(yīng)求，少之又少。由此可見，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，落實(shí)“以人為本”的科學(xué)發(fā)展觀是何等的重要！　　在房地產(chǎn)業(yè)貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，從根本上來(lái)講，就是要堅(jiān)持以人為本，把人民的利益作為房地產(chǎn)行業(yè)一切工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，一切為了人民，一切依靠人民，不斷滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的住房需求。安居才能樂業(yè)，只有在安居的基礎(chǔ)上，才可以進(jìn)而談促進(jìn)人的全面發(fā)展?！　≡诰唧w工作上，現(xiàn)在當(dāng)務(wù)之急是，要以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，做好房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控工作，重點(diǎn)是做好統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的文章，消除房地產(chǎn)泡沫，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的“軟著陸”。因?yàn)?，如果房地產(chǎn)泡沫一旦破滅，直接的后果就是房地產(chǎn)價(jià)格的急劇下跌，緊接著銀行不良貸款的增加，甚至有可能會(huì)誘發(fā)金融危機(jī)?！　≈螛?biāo)須得治本，宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，必須從源頭上根除房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的土壤。而房地產(chǎn)泡沫，一般認(rèn)為，是宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、制度性缺陷、微觀機(jī)制三方面綜合作用而產(chǎn)生。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境是泡沫產(chǎn)生的前提條件，泡沫產(chǎn)生的本質(zhì)和根本性原因在于制度性缺陷，微觀機(jī)制則是泡沫的實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)。　　現(xiàn)在，對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性過熱，中央已經(jīng)在進(jìn)行強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控了。對(duì)于房地產(chǎn)主管部門來(lái)講，關(guān)鍵是要吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)有關(guān)制度，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。在完善制度、規(guī)范秩序時(shí)，關(guān)鍵是要做好有關(guān)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的工作。具體來(lái)講，就是要做好四個(gè)協(xié)調(diào)：一是要協(xié)調(diào)好供給與需求的總量平衡。二是要協(xié)調(diào)好結(jié)構(gòu)，解決經(jīng)濟(jì)適用房投資嚴(yán)重不足，難以滿足需求，而高檔商品房投資過度，相對(duì)過剩的矛盾。三是要協(xié)調(diào)好房?jī)r(jià)與居民收入水平關(guān)系，商品房特別是經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格必須降下來(lái)。四是要協(xié)調(diào)好住房布局與城市基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的配套關(guān)系。　　只要我們以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，認(rèn)真貫徹落實(shí)中央宏觀調(diào)控精神，密切關(guān)注房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)科學(xué)調(diào)控，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)完全有希望實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，并最終實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。(作者：人民日?qǐng)?bào)社網(wǎng)絡(luò)中心房產(chǎn)城建頻道主編 霍增龍) 。