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隨著央行決定在銀行間市場試點進行資產證券化以來,原本僅限于專業理論探討的資產證券化問題,一時間漸行漸進地向廣大投資者走來。可以預期,在不久的將來,廣大投資者有希望擁有一種全新的投資品種。本文試圖詮釋住房抵押貸款證券化這一金融創新工具。 一、住房抵押貸款證券化的基本流程 1、確定證券化資產并組建資產池。2、設立特殊目的機構(SPV)。3、"資產"的真實出售。4、信用增級。5、信用評級。6、發售證券。7、向發起人支付資產購買價款。8、管理資產池。SPV要聘請專門的服務商來對資產池進行管理。服務商的作用主要包括:1)收取債務人每月償還的本息；2)將收集的現金存入SPV在受托人處設立的特定帳戶；3)對債務人履行債權債務協議的情況進行監督；4)管理相關的稅務和保險事宜；5)在債務人違約的情況下實施有關補救措施。9、清償證券。按照證券發行時說明書的約定,在證券償付日,SPV將委托受托人按時、足額地向投資者償付本息。利息通常是定期支付的,而本金的償還日期及順序就要因基礎資產和所發行證券的償還安排的不同而異了。當證券全部被償付完畢后,如果資產池產生的現金流還有剩余,那么這些剩余的現金流將被返還給交易發起人,資產證券化交易的全部過程也隨即結束。 二、與廣大投資者密切相關的問題主要有以下幾點: 1、住房抵押貸款證券化的金融產品與股票和企業 債券相比,有更加充沛的未來現金流支撐。 毋庸置疑,進行證券化的住房抵押貸款的借款人需要按照抵押貸款合同的約定,按期履行還款義務,否則抵押權人可依法行使抵押權,而獲得受償；同時,貸款人為抵押貸款向保險公司投保,若在出現保險事故后,保險公司應當向貸款銀行賠付保險金。現在,抵押貸款的借款人已經分布于全國各地,截至2005年2月底,全國個人住房信貸余額已經達到16508億元。這樣一筆不斷增加的還款現金流量是任何一只股票或債券都是無法比擬的。 2、住房抵押貸款證券化的金融產品所能帶來的現金流比股票和企業債券更加穩定,風險更小。 首先,住房抵押貸款證券化的金融產品必須經過信用增級并評估后才有可能向廣大投資者發售。信用增級可以分為內部信用增級和外部信用增級兩類,具體手段有很多種,如內部信用增級的方式有:劃分優先/次級結構、建立利差賬戶、開立信用證、進行超額抵押等。外部信用增級主要通過金融擔保來實現。即使出現產品本身不能還本付息的情況,還有擔保機構向投資者履行擔保義務。因此,住房抵押貸款證券化金融產品對于投資者還本付息的能力和保證都是很高的。 其次,住房抵押貸款證券化的過程中,實現了與原權益人(貸款銀行)和SPV的破產風險隔離。在他們因為經營風險而破產時,投資人所購買的住房抵押貸款證券化的金融產品所對應的資產和資產未來的現金流是不會被列為破產財產地位的。這些法律制度安排都在最大限度內保護了投資者的利益,同時,也起到了穩定社會的作用。 第三、抵押貸款的借款人,分散于全社會,而不是像某只股票或企業債券那樣處于某個行業,這樣,住房抵押貸款證券化的金融產品就有比股票或企業債券更加小的風險集中度,受宏觀調控的影響度就更加微弱。因此在資本市場上定價、流通等環節的市值更加符合市場規律,可預見性更強,受個別人為因素干擾的可能性更小,因此,其投資性更強,比股票或企業債券更加適合中小投資者進行投資。 3、在交易所掛牌交易后,住房抵押貸款證券化的金融產品具有很好的流通性。 目前,我國只是擬在銀行間試點進行住房抵押貸款證券化。離投資者在資本市場上購買和交易相關的金融產品還有一段路要走。但一旦這一金融產品全面推開,由于有充沛穩定的現金流作支撐,相信會有很好的流通性。 4、住房抵押貸款證券化可以盤活金融機構的大量長期抵押貸款資產,促進金融與房地產兩個行業的互動良性發展。 前面已經提到,金融機構抵押貸款償還期限一般都比較長,一方面就給銀行等金融機構帶來了不良資產風險；另一方面,在資本充足率方面也存在壓力。因此,金融機構能通過證券化過程,以未來穩定現金流為支撐,發行證券金融產品的方式,實現回籠資金、降低風險的雙重目的。金融機構又能反過來支持房地產業的進一步持續健康地發展,從而形成一個良性循環的發展和盈利模式,造福全社會。 5、住房抵押貸款證券化的金融產品也存在風險。 其一,貸款借款人的早償風險。由于借款人提前還款,造成資產池和未來現金流發生變化,因而可能給證券化的金融產品帶來一定的風險。這種風險在住房抵押貸款證券化的金融產品過手型證券化發行權益憑證時,顯得尤為突出。但是通過改進證券化過程和金融產品的品種,例如,由過手型證券化改轉付型證券化,即發行人的債務,而用于償付證券本息的資金是來源于經過了重新安排的住房抵押貸款組合產生的現金流；同時提供第三方外部擔保的方式,基本解決了這個問題。 其二,國家整個金融體系出現系統風險。這個風險是投資人不能控制的。值得注意的是,我國政府已經采取了多方面的措施來進行宏觀調控,一直將穩定發展經濟作為政府工作的重要方面。因此,在我國爆發類似1997年亞洲金融風暴的可能性很小。 雖然資產證券化的金融產品進入我國交易所交易還有待時日,但盡早建立健全的相關法律制度,確定個人信用體系,培養專業化人才,對全面推行資產證券化大有裨益。
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隨著央行決定在銀行間市場試點進行資產證券化以來,原本僅限于專業理論探討的資產證券化問題,一時間漸行漸進地向廣大投資者走來。可以預期,在不久的將來,廣大投資者有希望擁有一種全新的投資品種。本文試圖詮釋住房抵押貸款證券化這一金融創新工具。 一、住房抵押貸款證券化的基本流程 1、確定證券化資產并組建資產池。2、設立特殊目的機構(SPV)。3、"資產"的真實出售。4、信用增級。5、信用評級。6、發售證券。7、向發起人支付資產購買價款。8、管理資產池。SPV要聘請專門的服務商來對資產池進行管理。服務商的作用主要包括:1)收取債務人每月償還的本息；2)將收集的現金存入SPV在受托人處設立的特定帳戶；3)對債務人履行債權債務協議的情況進行監督；4)管理相關的稅務和保險事宜；5)在債務人違約的情況下實施有關補救措施。9、清償證券。按照證券發行時說明書的約定,在證券償付日,SPV將委托受托人按時、足額地向投資者償付本息。利息通常是定期支付的,而本金的償還日期及順序就要因基礎資產和所發行證券的償還安排的不同而異了。當證券全部被償付完畢后,如果資產池產生的現金流還有剩余,那么這些剩余的現金流將被返還給交易發起人,資產證券化交易的全部過程也隨即結束。 二、與廣大投資者密切相關的問題主要有以下幾點: 1、住房抵押貸款證券化的金融產品與股票和企業 債券相比,有更加充沛的未來現金流支撐。 毋庸置疑,進行證券化的住房抵押貸款的借款人需要按照抵押貸款合同的約定,按期履行還款義務,否則抵押權人可依法行使抵押權,而獲得受償；同時,貸款人為抵押貸款向保險公司投保,若在出現保險事故后,保險公司應當向貸款銀行賠付保險金。現在,抵押貸款的借款人已經分布于全國各地,截至2005年2月底,全國個人住房信貸余額已經達到16508億元。這樣一筆不斷增加的還款現金流量是任何一只股票或債券都是無法比擬的。 2、住房抵押貸款證券化的金融產品所能帶來的現金流比股票和企業債券更加穩定,風險更小。 首先,住房抵押貸款證券化的金融產品必須經過信用增級并評估后才有可能向廣大投資者發售。信用增級可以分為內部信用增級和外部信用增級兩類,具體手段有很多種,如內部信用增級的方式有:劃分優先/次級結構、建立利差賬戶、開立信用證、進行超額抵押等。外部信用增級主要通過金融擔保來實現。即使出現產品本身不能還本付息的情況,還有擔保機構向投資者履行擔保義務。因此,住房抵押貸款證券化金融產品對于投資者還本付息的能力和保證都是很高的。 其次,住房抵押貸款證券化的過程中,實現了與原權益人(貸款銀行)和SPV的破產風險隔離。在他們因為經營風險而破產時,投資人所購買的住房抵押貸款證券化的金融產品所對應的資產和資產未來的現金流是不會被列為破產財產地位的。這些法律制度安排都在最大限度內保護了投資者的利益,同時,也起到了穩定社會的作用。 第三、抵押貸款的借款人,分散于全社會,而不是像某只股票或企業債券那樣處于某個行業,這樣,住房抵押貸款證券化的金融產品就有比股票或企業債券更加小的風險集中度,受宏觀調控的影響度就更加微弱。因此在資本市場上定價、流通等環節的市值更加符合市場規律,可預見性更強,受個別人為因素干擾的可能性更小,因此,其投資性更強,比股票或企業債券更加適合中小投資者進行投資。 3、在交易所掛牌交易后,住房抵押貸款證券化的金融產品具有很好的流通性。 目前,我國只是擬在銀行間試點進行住房抵押貸款證券化。離投資者在資本市場上購買和交易相關的金融產品還有一段路要走。但一旦這一金融產品全面推開,由于有充沛穩定的現金流作支撐,相信會有很好的流通性。 4、住房抵押貸款證券化可以盤活金融機構的大量長期抵押貸款資產,促進金融與房地產兩個行業的互動良性發展。 前面已經提到,金融機構抵押貸款償還期限一般都比較長,一方面就給銀行等金融機構帶來了不良資產風險；另一方面,在資本充足率方面也存在壓力。因此,金融機構能通過證券化過程,以未來穩定現金流為支撐,發行證券金融產品的方式,實現回籠資金、降低風險的雙重目的。金融機構又能反過來支持房地產業的進一步持續健康地發展,從而形成一個良性循環的發展和盈利模式,造福全社會。 5、住房抵押貸款證券化的金融產品也存在風險。 其一,貸款借款人的早償風險。由于借款人提前還款,造成資產池和未來現金流發生變化,因而可能給證券化的金融產品帶來一定的風險。這種風險在住房抵押貸款證券化的金融產品過手型證券化發行權益憑證時,顯得尤為突出。但是通過改進證券化過程和金融產品的品種,例如,由過手型證券化改轉付型證券化,即發行人的債務,而用于償付證券本息的資金是來源于經過了重新安排的住房抵押貸款組合產生的現金流；同時提供第三方外部擔保的方式,基本解決了這個問題。 其二,國家整個金融體系出現系統風險。這個風險是投資人不能控制的。值得注意的是,我國政府已經采取了多方面的措施來進行宏觀調控,一直將穩定發展經濟作為政府工作的重要方面。因此,在我國爆發類似1997年亞洲金融風暴的可能性很小。 雖然資產證券化的金融產品進入我國交易所交易還有待時日,但盡早建立健全的相關法律制度,確定個人信用體系,培養專業化人才,對全面推行資產證券化大有裨益。 。
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隨著央行決定在銀行間市場試點進行資產證券化以來,原本僅限于專業理論探討的資產證券化問題,一時間漸行漸進地向廣大投資者走來。可以預期,在不久的將來,廣大投資者有希望擁有一種全新的投資品種。本文試圖詮釋住房抵押貸款證券化這一金融創新工具。 一、住房抵押貸款證券化的基本流程 1、確定證券化資產并組建資產池。2、設立特殊目的機構(SPV)。3、"資產"的真實出售。4、信用增級。5、信用評級。6、發售證券。7、向發起人支付資產購買價款。8、管理資產池。SPV要聘請專門的服務商來對資產池進行管理。服務商的作用主要包括:1)收取債務人每月償還的本息；2)將收集的現金存入SPV在受托人處設立的特定帳戶；3)對債務人履行債權債務協議的情況進行監督；4)管理相關的稅務和保險事宜；5)在債務人違約的情況下實施有關補救措施。9、清償證券。按照證券發行時說明書的約定,在證券償付日,SPV將委托受托人按時、足額地向投資者償付本息。利息通常是定期支付的,而本金的償還日期及順序就要因基礎資產和所發行證券的償還安排的不同而異了。當證券全部被償付完畢后,如果資產池產生的現金流還有剩余,那么這些剩余的現金流將被返還給交易發起人,資產證券化交易的全部過程也隨即結束。 二、與廣大投資者密切相關的問題主要有以下幾點: 1、住房抵押貸款證券化的金融產品與股票和企業 債券相比,有更加充沛的未來現金流支撐。 毋庸置疑,進行證券化的住房抵押貸款的借款人需要按照抵押貸款合同的約定,按期履行還款義務,否則抵押權人可依法行使抵押權,而獲得受償；同時,貸款人為抵押貸款向保險公司投保,若在出現保險事故后,保險公司應當向貸款銀行賠付保險金。現在,抵押貸款的借款人已經分布于全國各地,截至2005年2月底,全國個人住房信貸余額已經達到16508億元。這樣一筆不斷增加的還款現金流量是任何一只股票或債券都是無法比擬的。 2、住房抵押貸款證券化的金融產品所能帶來的現金流比股票和企業債券更加穩定,風險更小。 首先,住房抵押貸款證券化的金融產品必須經過信用增級并評估后才有可能向廣大投資者發售。信用增級可以分為內部信用增級和外部信用增級兩類,具體手段有很多種,如內部信用增級的方式有:劃分優先/次級結構、建立利差賬戶、開立信用證、進行超額抵押等。外部信用增級主要通過金融擔保來實現。即使出現產品本身不能還本付息的情況,還有擔保機構向投資者履行擔保義務。因此,住房抵押貸款證券化金融產品對于投資者還本付息的能力和保證都是很高的。 其次,住房抵押貸款證券化的過程中,實現了與原權益人(貸款銀行)和SPV的破產風險隔離。在他們因為經營風險而破產時,投資人所購買的住房抵押貸款證券化的金融產品所對應的資產和資產未來的現金流是不會被列為破產財產地位的。這些法律制度安排都在最大限度內保護了投資者的利益,同時,也起到了穩定社會的作用。 第三、抵押貸款的借款人,分散于全社會,而不是像某只股票或企業債券那樣處于某個行業,這樣,住房抵押貸款證券化的金融產品就有比股票或企業債券更加小的風險集中度,受宏觀調控的影響度就更加微弱。因此在資本市場上定價、流通等環節的市值更加符合市場規律,可預見性更強,受個別人為因素干擾的可能性更小,因此,其投資性更強,比股票或企業債券更加適合中小投資者進行投資。 3、在交易所掛牌交易后,住房抵押貸款證券化的金融產品具有很好的流通性。 目前,我國只是擬在銀行間試點進行住房抵押貸款證券化。離投資者在資本市場上購買和交易相關的金融產品還有一段路要走。但一旦這一金融產品全面推開,由于有充沛穩定的現金流作支撐,相信會有很好的流通性。 4、住房抵押貸款證券化可以盤活金融機構的大量長期抵押貸款資產,促進金融與房地產兩個行業的互動良性發展。 前面已經提到,金融機構抵押貸款償還期限一般都比較長,一方面就給銀行等金融機構帶來了不良資產風險；另一方面,在資本充足率方面也存在壓力。因此,金融機構能通過證券化過程,以未來穩定現金流為支撐,發行證券金融產品的方式,實現回籠資金、降低風險的雙重目的。金融機構又能反過來支持房地產業的進一步持續健康地發展,從而形成一個良性循環的發展和盈利模式,造福全社會。 5、住房抵押貸款證券化的金融產品也存在風險。 其一,貸款借款人的早償風險。由于借款人提前還款,造成資產池和未來現金流發生變化,因而可能給證券化的金融產品帶來一定的風險。這種風險在住房抵押貸款證券化的金融產品過手型證券化發行權益憑證時,顯得尤為突出。但是通過改進證券化過程和金融產品的品種,例如,由過手型證券化改轉付型證券化,即發行人的債務,而用于償付證券本息的資金是來源于經過了重新安排的住房抵押貸款組合產生的現金流；同時提供第三方外部擔保的方式,基本解決了這個問題。 其二,國家整個金融體系出現系統風險。這個風險是投資人不能控制的。值得注意的是,我國政府已經采取了多方面的措施來進行宏觀調控,一直將穩定發展經濟作為政府工作的重要方面。因此,在我國爆發類似1997年亞洲金融風暴的可能性很小。 雖然資產證券化的金融產品進入我國交易所交易還有待時日,但盡早建立健全的相關法律制度,確定個人信用體系,培養專業化人才,對全面推行資產證券化大有裨益。。
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隨著央行決定在銀行間市場試點進行資產證券化以來,原本僅限于專業理論探討的資產證券化問題,一時間漸行漸進地向廣大投資者走來。可以預期,在不久的將來,廣大投資者有希望擁有一種全新的投資品種。本文試圖詮釋住房抵押貸款證券化這一金融創新工具。 一、住房抵押貸款證券化的基本流程 1、確定證券化資產并組建資產池。2、設立特殊目的機構(SPV)。3、"資產"的真實出售。4、信用增級。5、信用評級。6、發售證券。7、向發起人支付資產購買價款。8、管理資產池。SPV要聘請專門的服務商來對資產池進行管理。服務商的作用主要包括:1)收取債務人每月償還的本息；2)將收集的現金存入SPV在受托人處設立的特定帳戶；3)對債務人履行債權債務協議的情況進行監督；4)管理相關的稅務和保險事宜；5)在債務人違約的情況下實施有關補救措施。9、清償證券。按照證券發行時說明書的約定,在證券償付日,SPV將委托受托人按時、足額地向投資者償付本息。利息通常是定期支付的,而本金的償還日期及順序就要因基礎資產和所發行證券的償還安排的不同而異了。當證券全部被償付完畢后,如果資產池產生的現金流還有剩余,那么這些剩余的現金流將被返還給交易發起人,資產證券化交易的全部過程也隨即結束。 二、與廣大投資者密切相關的問題主要有以下幾點: 1、住房抵押貸款證券化的金融產品與股票和企業 債券相比,有更加充沛的未來現金流支撐。 毋庸置疑,進行證券化的住房抵押貸款的借款人需要按照抵押貸款合同的約定,按期履行還款義務,否則抵押權人可依法行使抵押權,而獲得受償；同時,貸款人為抵押貸款向保險公司投保,若在出現保險事故后,保險公司應當向貸款銀行賠付保險金。現在,抵押貸款的借款人已經分布于全國各地,截至2005年2月底,全國個人住房信貸余額已經達到16508億元。這樣一筆不斷增加的還款現金流量是任何一只股票或債券都是無法比擬的。 2、住房抵押貸款證券化的金融產品所能帶來的現金流比股票和企業債券更加穩定,風險更小。 首先,住房抵押貸款證券化的金融產品必須經過信用增級并評估后才有可能向廣大投資者發售。信用增級可以分為內部信用增級和外部信用增級兩類,具體手段有很多種,如內部信用增級的方式有:劃分優先/次級結構、建立利差賬戶、開立信用證、進行超額抵押等。外部信用增級主要通過金融擔保來實現。即使出現產品本身不能還本付息的情況,還有擔保機構向投資者履行擔保義務。因此,住房抵押貸款證券化金融產品對于投資者還本付息的能力和保證都是很高的。 其次,住房抵押貸款證券化的過程中,實現了與原權益人(貸款銀行)和SPV的破產風險隔離。在他們因為經營風險而破產時,投資人所購買的住房抵押貸款證券化的金融產品所對應的資產和資產未來的現金流是不會被列為破產財產地位的。這些法律制度安排都在最大限度內保護了投資者的利益,同時,也起到了穩定社會的作用。 第三、抵押貸款的借款人,分散于全社會,而不是像某只股票或企業債券那樣處于某個行業,這樣,住房抵押貸款證券化的金融產品就有比股票或企業債券更加小的風險集中度,受宏觀調控的影響度就更加微弱。因此在資本市場上定價、流通等環節的市值更加符合市場規律,可預見性更強,受個別人為因素干擾的可能性更小,因此,其投資性更強,比股票或企業債券更加適合中小投資者進行投資。 3、在交易所掛牌交易后,住房抵押貸款證券化的金融產品具有很好的流通性。 目前,我國只是擬在銀行間試點進行住房抵押貸款證券化。離投資者在資本市場上購買和交易相關的金融產品還有一段路要走。但一旦這一金融產品全面推開,由于有充沛穩定的現金流作支撐,相信會有很好的流通性。 4、住房抵押貸款證券化可以盤活金融機構的大量長期抵押貸款資產,促進金融與房地產兩個行業的互動良性發展。 前面已經提到,金融機構抵押貸款償還期限一般都比較長,一方面就給銀行等金融機構帶來了不良資產風險；另一方面,在資本充足率方面也存在壓力。因此,金融機構能通過證券化過程,以未來穩定現金流為支撐,發行證券金融產品的方式,實現回籠資金、降低風險的雙重目的。金融機構又能反過來支持房地產業的進一步持續健康地發展,從而形成一個良性循環的發展和盈利模式,造福全社會。 5、住房抵押貸款證券化的金融產品也存在風險。 其一,貸款借款人的早償風險。由于借款人提前還款,造成資產池和未來現金流發生變化,因而可能給證券化的金融產品帶來一定的風險。這種風險在住房抵押貸款證券化的金融產品過手型證券化發行權益憑證時,顯得尤為突出。但是通過改進證券化過程和金融產品的品種,例如,由過手型證券化改轉付型證券化,即發行人的債務,而用于償付證券本息的資金是來源于經過了重新安排的住房抵押貸款組合產生的現金流；同時提供第三方外部擔保的方式,基本解決了這個問題。 其二,國家整個金融體系出現系統風險。這個風險是投資人不能控制的。值得注意的是,我國政府已經采取了多方面的措施來進行宏觀調控,一直將穩定發展經濟作為政府工作的重要方面。因此,在我國爆發類似1997年亞洲金融風暴的可能性很小。 雖然資產證券化的金融產品進入我國交易所交易還有待時日,但盡早建立健全的相關法律制度,確定個人信用體系,培養專業化人才,對全面推行資產證券化大有裨益。 。