熱心網友

前些日子曾有媒體采訪業界專業人士范小沖~談的就是新政對二線城市房地產的影響~你可以看看有沒有你需要的~　　主持人：您對這次住交會整體的感覺怎么樣？　　范小沖：很熱鬧，是全國地產界一個大的節日，大家一起到這聚一聚，老朋友，新朋友見一個面，互相交流，互相學習。　　主持人：這兩天在上海轉了嗎？感覺上海的整體房地產市場和北京有何區別？　　范小沖：上海的房地產市場和城市的區域特點有關系，上海這個地方更加國際化，上海這幾年房地產發展非常快，包括房價也上漲得非常快，這是跟它的整個經濟的成長，作為中國經濟的中心，和它的整個成長是有關系的，上海房地產持續的繁榮，更加奠定了開發商的信心，而且上海的繁榮會一浪一浪的推向中國更多的城市，二線城市和三線城市。　　主持人：這次住交會來了挺多北京的房地產項目，南方的項目還是相對比較少，是不是有北京房地產商南下的趨勢？　　范小沖：北京房地產商已經開始南下了，比如我們從2001年開始就已經向全國各地發展了，現在在全國九個城市開發十幾個項目。無論是南軍的北伐，還是北軍的南下，這都是房地產發展的正常現象。實際上剛才提到金融政策和土地政策抬高了門檻，提高了市場準入的門檻，但同時實際上降低了門檻，降低了什么門檻呢？降低了跨地域開發的門檻，所以現在走品牌化，走全國發展戰略，這個是在新的形勢下作為房地產企業未來的一個發展方向。　　主持人：您感覺央行今年的加息和國家新的土地政策對今年以及未來得房地產市場有什么影響？ 　　范小沖：應該說影響還是很大的，因為它整個土地政策和金融政策，這種宏觀調控，所以說土地政策和金融政策改寫了過去房地產的游戲的規則，就是說過去拿地的方式有很多的據到和跟多的方式，現在已經走向招、拍、掛了，而且只有一個出口，你買地，別人哪有地就知道了，不像以前是不知道的。金融政策是抬高了門檻，在過去的時候實際上在市場大家都一派繁榮的情況下，實際上好公司比不好的公司實際上是沒有太大的區別的，尤其有一些公司有很多的辦法，或者它有更多的非市場的因素的優勢，實際上它能更好的拿到地，他還能更有優勢的貸到款，現在整個真正要看這個企業的素質，要看你真正企業的開發的模式，而且看你企業真正的競爭力，那么在這個情況下，就是說在進行調控的情況下，門檻的抬高，真正已經越過門檻的一些品牌企業，已經在這打好了一定的基礎的這些企業，實際上對這些企業是一個好事。現在銀行開始更加關注這些企業，現在投資銀行，海外的資金也開始關注這些有價值的企業，包括這次住交會也是在全國要搭建一個平臺，看看什么樣是最具價值的城市，什么樣的企業是最具價值的企業，什么樣的樓盤是更好的樓盤，這樣樹立一個標桿，大家有很多學習的目標和方向，對整個大家交流肯定是有好處的。　　主持人：我記得參加雙年展的發布會的時候，陽光100很隆重的介紹了重慶的項目，您覺得像重慶這種二線城市的房地產發展和北京上海這種一線城市的差異體現在哪里？哪里的投資價值更大？　　范小沖：他們是處于不同的發展階段，北京、上海、深圳這些城市走向了房地產市場的成熟，它下一步的發展是更加的細分，細分客戶群，在像重慶、像天津的二線城市，房地產還在等待下一個浪潮，這個大發展浪潮還沒有到，也就是說它正在處于城市的快速的增長的發展階段，而這個階段對于發展商而言，特別是對于我們有品牌的發展商和成熟的模式的發展商而言，抓住了未來的機會，而這種機會應該說也是非常難得的，在城市高速成長的時候進入，那個地方應該有更多的發展的潛力。所以二線和三線城市實際上對于我們而言，感覺更加具有潛力。　　今后我們是以北京為中心實施全國發展戰略，我們會在一線城市、二線城市和三線城市按照不同的比例進行發展，在一線城市在競爭最激烈的還要保持品牌的競爭力，整合資源，樹幾個標桿，同時我們在這個階段，現在已經有非常好的市場價值。二線城市就是抓住他們城市迅速發展的機會，獲得一個城市快速成長的機會。在三線城市做一些布局，為未來的發展打下基礎。　　我們在9個城市做的都是大盤，和其他企業的模式不一樣，有的是做郊外的低密度純居住住宅項目，我們更多做的是中心城市、新興城市地帶的地產項目，就是所謂的新興城市地帶未來都市中心，做大盤以居住為主，同時有寫字樓、酒店、商業，創造了一個都市生活的模式，和郊外的不太一樣，不同的企業有不同的定位。　　因為我們在城里面，所以我們相對密度會高一些，但是相對會好賣一些，因為在城里，地段的價值會更大一我們就是在城市更好的地?lt;/p 　　最近國務院發展研究中心、清華等幾家單位，他們搞了一個TOP10，我們也排進去了。就是現在房地產對品牌越來越重視了，特別是現在這次金融政策和土地政策調整之后，過去一個戶型好，或者是用一個新技術，或者是一個什么特色，樓盤就很有名，就可以開發，也很好，但是賣玩這個下一個怎么辦呢？往下發展就很困難了，招、拍、掛的時候資金不夠，繼續開發另一個項目的時候，原有的東西傳遞不過去，所以又得從零開始。所以現在的企業很多由過去的從產品競爭，開始上升到了企業的競爭，而企業的競爭又上升到了定位，你企業定位，你的戰略，實際上就是你的品牌，品牌實際上就是為你的目標客戶群創造最大的價值，所以品牌現在越來越重要，所以現在中國房地產開始進入品牌時代，并不是大家說一個簡單的我要知名度、宣傳，實際上也是今天房地產發展的一個未來方向。　　主持人：陽光100的運作模式和萬科很容易區別開，萬科是大力搞郊區住宅。　　范小沖：未來中國房地產會走向多元化，城市在逐步發展，客戶群在細分，所以郊外的低密度的、純居住的，實際上市場非常好。我們在都市中心都市大盤，復合社區，創造城市的夢想，這個也是一個非常大的需求。還有一些專著于一些，比如上午的李總，他用中國的語言做的中國的官唐，也有市場，而且是不錯市場。就是說現在的市場細分了，而且不是說你有名就是品牌，實際上是你的品牌做什么，你是什么品牌對應什么樣的目標客戶群，也對應你本身整個產品本身的內在的價值到底是什么，所以現在很多的企業，不能這個樓盤做一個別墅，下一個樓盤就做廠商了，現在就是慢慢聚焦了，你只有聚焦才能形成品牌，否則大家不知道你是什么品牌，您只是有名，只是一個知名度的問題，而且知名度沒有在客戶的心智中形成你準確的定位，他買的時候就想不起你來了。　　主持人：其實現在各地的房地產都在慢慢形成品牌，像西安一說就是紫微，天津就是順馳。　　范小沖：就是說這個品牌不光要知道這個名，而要知道這個是什么。如果別人聽了我們的名說陽光100是不是百貨公司，這個就麻煩了。　　為了方便管理，也因為發展速度這么快，我們在對各地項目的管理上實際上是走一條連鎖，就是一致化管理，相當于連鎖經營的模式。就是總的，比如說這個項目到在哪上項目，在上來地方上項目，項目的選擇控制權在北京，是易總親自抓的，那么設計我們是在北京完成的，我們整合中國和國際的資源進行設計。我們現在包括采購，現在也是對大的，決定產品品質的，以及占總價大的比例的，現在也全部是總部做。像我們開發的模式，都是一致的。包括我們所有的人員，高級人員全是由總部派出的。包括現在的營銷、組織架構，包括很多政策的制定，包括現在我們的整個運作的流程，全都是一致的。　　主持人：您說北京和全國會有城市之間區域化差異，比如說山東、廣西、重慶幾個城市不同，每個地方的管理團隊是不是有具體化的調整？　　范小沖：原則上我們開發的模式是相同的，比如說我們都在中心城市，新興城市地帶做都市大盤，原則上它的管理過程是一致的，就是管理的過程實際上是一致的，就是產品的標準實際上是一致的，什么不一致呢？就是比如說你一開始跟城市地域的結合，你在設計的時候，比如像重慶在兩江交匯，這種設計跟天津的比如說在南開，西南奧運板塊這么一個都市大盤，包括北京的CBD，這個是不一樣的，這個設計根據城市的地段，根據客戶的需求，在這些方面產品的規劃和設計是非常地域化的，一定要符合當地市場的需求，你不能把一個南方需要通風的東西搬到的北方，北方需要采光。但是制作的過程，它的標準，就是內在的價值內在的品質，過程管理，是一樣的。　　主持人：雖然你們在9個城市開發項目，但是資金鏈上很安全，那么你們是怎么做的？　　范小沖：大家都知道，資本是追逐利潤的，你只要企業有現在成功開發的模式，有你成功的盈利的模式，而且你的管理是透明的，是所謂的現代企業制度，是大家可以翻開看的，能把這個事說清楚，這樣的話，投資就會找你的。　　再一個就是我們過去的一個模式也不是過度依賴于銀行體系的，我們更強化的是因為我們股東，戰略投資者，包括我們股東之間的融資，所以在現在的金融政策調整對我們的影響并不是很大。金融政策調整之后，我們現在反而更加盡快了我們開發的速度，為什么呢？剛才說了，在形勢一派大好，現在的金融政策沒有限制，土地政策也沒有限制，那會兒咱們的優勢表現不出來，那會兒人家和誰熟就把土地和錢拿走了，那個時候沒有門檻，誰貸誰不貸就有很多其他的功夫，而現在真正走向市場的標準了，有了一個市場的門檻的，你企業達到什么樣的條件，你才能夠拿到這個貸款，你具有什么樣的實力，你才能參與招、拍、掛，這個時候其他人的那些功夫就使不出來了，就要靠實力，在市場上大家真正的較量。這會兒我們的優勢實際上慢慢表現出來了，尤其是銀行是賣錢的商店，現在大家都在存款，他貸不出去，他也是很著急的，他也在尋求好的企業把錢放出去，如果你的企業是有品牌了，有你成功的開發模式了，你的項目給銀行更多的信心了，你想這會兒銀行肯定會來找你的。所以我說資本是追逐利潤的，你只要把這個環節解決好了，不會缺錢的。再一個你搭建一個非常透明的企業的制度，這樣你還有接口，他看著像給你投，你全是中國功夫，說不清楚，你也搞不清楚，這樣也不行。所以還要跟他接軌。你只要把這幾個問題解決好了，資本應該說還不是非常大的問題。　　現在一個最好的事情就是現在的市場，中國的大市場，任志強他們寫了報告。現在大家說泡沫，一會兒說崩盤，一會兒說什么的，但是我們感覺到的不是這樣，都是現在的供應量跟不上銷售的速度，都是賣空，都是工程進度跟不上銷售的速度，圖紙的設計趕不上工程的進度。所以現在我想不光是我們一個企業所遇到這么一個好的時期，實際上對于那些優秀的企業，都是這樣的，都是產品的供應量跟不上，但是有一些企業本來就是不專業的，本來是看其他的功夫出來的，現在一較量，這些企業倒閉，這個是一個市場成長的優勝劣汰的一個規律，這個不是泡沫，這個是擠掉水分的問題。所以現在看到了一些樓盤滯銷、看到一些樓盤不行，實際上你看這些企業是不是在行業中優秀的企業，是不是非常市場化的企業。實際上這些優秀的企業，市場化的企業現在正是發展的機會，你看這次住交會是一派生機。　　主持人：請您客觀的評價一下潘石屹的SOHO，因為潘石屹開發的項目就在北京CBD周邊，沒有像陽光100這樣走向全國，未來這樣的企業會有怎樣的評價。　　范小沖：企業有不同的發展戰略，他是具有非常強的個人魅力和對市場的天分，他對北京特別是對CBD情有獨鐘，他說我就不離開以現代城為中心500米不出，或者100米不出來，他一個樓盤就頂全國十幾個樓盤的銷售，他一個樓盤的銷售額去年達到30多個億，今年也達到這個數了，也相當于一個大的集團公司的銷售額。而且他的效益，他一個樓盤的效益趕上整個萬科30多個樓盤的效益。就是說不同企業有不同的定位和發展的戰略，并不一定說跨地域發展一定是好的，也不一定說潘總聚焦在CBD就沒有市場，真正的市場的影響力和市場的效益，這個市場也是非常好的。所以企業未來得發展，并不是像陽光100這樣全國發展是一定好，都市發展就一定好，或者是郊外發展就一定好，現在的市場是非常細分的市場，現在中國整體的實體是非常細分的，各個細分的市場對中國房地產業是非常好的機會，讓每個企業找到自己的定位，發揮他自己的優勢，找到作為企業在客戶心目中，在社會上和在這個城市中的價值所在。他聚焦下去，他很專注下去，很可能做出一個非常大的市場。比如在溫州一個小鈕扣也可以做成全球性的的企業，占全世界銷售額的90%，不在于你大于小，或者是你一地還是全國連鎖，每個企業一定要有自己的特點，一定要在你的細分市場中占有你的位置，要有競爭力。　　主持人：陽光100有沒有考慮做一點其他行業的投資？　　范小沖：不會的。應該說如果品牌的影響越來越大了，那么就要越來越小心，因為大家已經知道你的品牌是什么了，在這個情況下，你就更加的要對這個品牌，要維護住真正的品牌應該怎么建設，包括你品牌真正能給客戶帶來什么樣的價值，而且這個品牌越大風險越大，你到一個地攤上，你感覺飯里面發現一個頭發絲，換了就拉倒了，你要是有更高的要求，老板娘就拿著菜刀出來了，但是到了五星級酒店就不一樣了。就是說一個品牌，大家你對的要求就不一樣了，對你的要求更高了，所以就是品牌越大，就要越小心。這樣品牌在別人的心目中認為你就是這個，你再去做別的，實際上是對品牌最大的破壞，現在很多人拿一個品牌覺得有名了，像三九，所有的商業都涉足了，實際上是自己把自己的品牌給毀了，品牌被分散了，人家不知道你是什么了，而且這種品牌大家覺得就我們原來也有藥廠蓋房子，大家覺得賣藥的也能蓋房子，或者是蓋房子的也能賣藥，大家就有懷疑。這個對品牌就是一個破壞。而且我們人生是很有限的，如果能在房地產發展的話，這個時間不只一二十年，當然快速的發展是二十年，現在長期的發展，到2020年中國城市人口會達到65%，今后的50年會達到75%，就是說20年之后速度不會這么快的增長，但是每年有0。5%的增長也是全世界最大的數量。而且今后還會有更多的細分市場，所以房地產這個行業應該說是前景非常好的，應該說咱們這輩子吃這碗飯，還餓不著，只要把這一塊做好，你在這個行業做優秀了并不代表你在其他的行業一樣可以優秀，我們有很多的失敗的例子，比如說我們過去涉足到了商業，涉足到了金融，雖然也沒有像別人說的那么慘，但是你不能保證在那些行業中你能做到領先的地位，人的精力是有限的，人的特長也是有限的，聚焦才能從優秀到卓越。　　人的精力是有限的，分散精力以后是不行了，現在房地產是水漲船高，你能夠在這么快的時間得到這么快的成長，我們是聚焦的專注了，實際上更重要的是趕上了中國歷史的發展的機遇。如果你現在在這抓住一次機遇就三民主義了，你看看我們住交會有多少優秀的企業，這里面不乏有實力的企業，不乏有思想的企業家，也不乏有營銷策劃大師，關鍵看誰更專注，把過去成功的經驗變成發展成功的模式，不斷的以企業的方式，讓它不斷的傳承。否則的話，就是狗熊擺棒子，各領風騷三五年。實際上成功在于企業內在的你給客戶提供了什么樣的價值，你怎么樣能以最低的成本，比如說我們于大師對話，現在你看全是大師了，那么為什么這個沒有形成一個很大的品牌呢？我們實際上是要把國際大師建筑的藝術通過我們中國人可以接受的成本和生活方式，通過我們規模化的生產，這樣的話能讓我們目標的群體就是中國的大多數接受。就向當年的福特汽車，他說我有一個夢想，他說我要讓這么一個高貴的東西讓所有的都可以享用，今天這個已經實現了，那么房子也是一樣的，我們要把國際大師的建筑藝術用一種方式和成本，讓更多的人來享用。這樣你就有競爭力了，大師設計的，所有的材料是全世界最好的，但是你的客戶群能不能承受，所以我們要為目標客戶群創造出很好的生活方式，有很好的性能價格比，物有所值。你說房子誰最好，就像車一樣，說奔馳車最好，但是并不是誰都買奔馳了，我們比如說帕薩特，我們買得起，而且性能價格比很好。　　中國是城市化的過程，現在有人說是郊區化的過程，實際上是郊區城市化的過程。今天特別是我們的目標客戶群體，城市年輕白領，這些人追求的城市夢想，今天上午還說郊區的、城里的，說城里污染、城里房子貴、城里可以少活20年，但是沒有人出去。為什么？因為城市是人類居住最有效率，最有價值的生活方式，大家到城里面來，特別是年輕人到城里來追求了城市的夢想，追求了一個未來，所以大家都進了大城市，實際上并不是說簡單的用一個房子，這個是代表了一個城市的夢想，代表了個人的未來。所以我們實際上也是在怎么樣為他們創造出這種能夠滿足這種需要，這個是比較重要的事情。我們做都市大盤也是這樣，就是創造城市的生活，通過我們的規劃設計，在高密度中提供高品質，有最好的性能價格比，讓他賣得起，否則的話就向奔馳一樣，大家都說好，但是并不一定誰都能開得起。。