這里有一份中介提供的二手房合同.我是買方.如何完善它?1.臺頭:甲乙方的情況(省)2.買賣雙通過經紀方出售及購入位于**單位.建筑面積為**平方米,房地產證號為**(以房產證或正式法律文書上的記載為準),賣方在簽署本合同后*日內將該物業的紅本房地產放于經紀方作為轉讓過戶之用.3.該物業之轉讓成交價為**幣**元.買主須按下述方式付款:a.定金*元.為第一部分樓款.支付方式如下:買方在簽署本合同同時交保證金**元予經紀方.若賣方簽署本同并對上述款項以定金簽收后,買方所交保證金轉為定金.買方在賣方簽署本合同后**天內給付定金之余款**元.若賣方未能簽署本合同,則經紀方原數退還買方已付保證金.買方將不得要求任何賠償.b.*元為第二部分樓款,付款方式如下(買方只可選擇一種).上述第二部分樓款須在簽署<*市房地產買賣合同>時全部付清.且該合同的簽署及遞件至國土部門須在*年*月*日或之前.1)一次性付款2)銀行按揭 如買方須辦理銀行按揭,則上述第二部分款項由經紀方協助買方尋找銀行承諾貸款支付給賣方,辦理銀行按揭發生的費用由買方自理,否則視為買方違約,買方需于本合同簽訂之日起*工作日內申請買方所需按揭,賣方配合買方提交申請銀行所需全部資料并按銀行規定簽署所需法律文書. 買方須在*年*月*日前支付首期款,并存入經紀方指定帳號監管.買方所付首期為上述第二部分樓款中非銀行承諾以貸款形式支付之金額. 如買方已付首期款金額少于上述第二部分樓款總額減去銀行貸款承諾上承諾貸款之金額,則首期款金額相應增加.買方須于銀行出具<貸款承諾函>后*日內補足差額部分存于經紀方指定銀行帳戶監管;如買方已付首期款金額多少上述第二部分樓款總額減去銀行貸款承諾書上承諾貸款之金額,則監管于經紀方指定帳號的多出部分由經紀方于銀行出<貸款承諾函>后*日內轉付買方. 在銀行出具<貸款承諾函>后*日內,買賣須簽署<*市房地產買賣合同>并遞件至國土部門.在產權登記中心出具的辦文回執所記載的答復日期之日起*日內,買方須本人持身份證原件與經紀方到相應部分分別辦理交納稅費及領取新房產證的手續,且買方在領取新房地產證當日須與經紀方及銀行工作人員到有關部門分別辦理該物業按揭之抵押登記手續.c.買賣雙方同意,上述第二部分樓款中非由銀行承諾以貸款形式支付的部分由買方先交予經紀方代為托管,此筆托管款項必須存入經紀方公司指定的帳號.否則經紀方有權拒絕托管. 如買賣雙方對某筆款項另有指定銀行帳號監管,則由實際監管方承擔監管款項的監管,放款等相關義務.d.放款時間，方式：在領取買方名下之新房產證后，經紀方需放款**給賣方。 如買方辦理銀行按揭，則銀行貸款承諾之金額由銀行約定時間支付予賣方。3.買賣雙方自行約定,買賣雙方需付稅費:印花稅(千分之一),產權登記費(50元)契稅(百分之一點五),查檔費(二次一百元),土地交易費(6元/平米),房產證貼花(5元),傭金(百分之一點五). (這里僅列出買家所需出費用.省去了賣家應承擔的費用.)4.賣方須在****負責將該物業交予買方使用,在此之前,賣方須付清一切有關該物業之雜費(包括但不限于水電,煤氣,管理費,電話費及土地使用費等)但賣方可憑有效單據向買方收取或向各有關部門申請領回該等雜費之押金.該物業在三方簽署本同之時已開通之設施(含設施的開通費)隨本物業轉予買方,相關費用由買方支付,未開通之設施由買方自行開通.5.該物業是以簽約時之現狀予買方,而買方已檢查或已授權代表為檢查該物業,故買方不得借此拒絕交易.6.賣方須保證對上述物業享有完整所有權,能完全支配及處理.有關該物業在本次轉讓之前已產生的產權糾紛,債務,稅項及租賃清還抵押等事宜,賣方應在轉讓完成前清理完畢.并保證轉讓后買空方無須負責.否則賣方應賠償由此引起的買方一切損失.7.如買方未能履行本合同之條款以至本合同不能順利完成,則已付定金將由賣方沒收,而賣方有權再將該物業轉讓于任何人,唯賣方不可再為此向買方進一步追究責任或要求賠償損失.8.如賣方在簽收定金后不依合同條款將該物業售于買方,則賣方須返雙倍定金予買方,唯買方不可要求進一步賠償或逼使賣方履行此合同.9.基于經紀方已提供服務,賣方須向經紀方支付**元.買方須向經紀支付**元為傭金.該筆傭金于簽訂<*市房地產合同>時付清.10.無論在任何情況下,若賣方或買方任何一方或雙方未能依本合同賣出或買入該物業,則毀約這一方或雙方須即時付予經紀方*元作為賠償經紀方損失.11.簽署合同后,如買賣雙在未得經紀方同意下協議取消本合同,則買賣雙將同時及分別成為本合同之毀約者,并仍須各自負責付予經紀方違約金.金額等同于本合同第9條約定之傭金.12.于本合同簽訂前三方在談判中的聲稱,理解,承諾以及協議之內容,如有與本合同不相符的,以本合同為準.13.本合同一式叁份,自三主簽字,蓋章之日起生效.賣方,經紀方,買方各持一份,具同等法律效力.14.本合同的訂立,生效,解釋及爭議,均適用中國法律,產生爭議協商不成時,可提交*市人民法院解決.15.備注:(以下為補充條約)請教哪位房產專家給個建議,該怎樣補充條約才能最大限度保障買方的利益:1.比如上面的合同并沒有對違約金的支付和時間有一個約定,也沒有對中介的作用做一個解釋,還有戶口的遷出和維修基金進行一個約定.2.比如上述第8條,賣方不賣了,除了雙倍賠償定金外,中介是不應該收取買方的傭金的,他只能找賣方要雙倍傭金對不對?所以上述第10,11點對買方是否極為不利?3.如果中介托管某筆款項,如果他不能及時正常的放款給賣方,是否應該也對他進行一個約定及賠償?4.賣方不能很好的配合買方進行銀行按揭,造成買方在時間上的拖延,造成了違約,那是不是還要對賣方進行一個約定?但是這個配合的范圍又不好說了.5.現在中介都會向買方收取銀行按揭費用,所以上述的第2-b-2),買方是不是不應該再承擔銀行費用了?希望有過買二手房經驗的人介紹經驗,挑挑刺!非常感謝!!我們也是第一次買房.經不起打擊啊!!
