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一個(gè)不會(huì)攢錢的消費(fèi)者絕不是一個(gè)理性的消費(fèi)者，一個(gè)只會(huì)攢錢的消費(fèi)者也絕不是一個(gè)理性的消費(fèi)者。在這個(gè)世界上沒有一個(gè)靠攢錢攢出的百萬(wàn)富翁，錢是賺出來(lái)的。一個(gè)理性的消費(fèi)者應(yīng)該是一個(gè)合格的投資者，他考慮的是如何把錢投資在最安全、收益最大的領(lǐng)域，以獲得最大的回報(bào)。 大雁塔北廣場(chǎng)兩側(cè)商鋪和騾馬市商業(yè)步行街正在緊鑼密鼓地銷售鋪位，還有西安西大街時(shí)代盛典、小寨的領(lǐng)秀城、北大街的新時(shí)代大廈和宏府大廈、東關(guān)正街的世貿(mào)大廈等未來(lái)旺鋪也令許多國(guó)外的著名商家和本地的投資者欣喜若狂地一擲千金，在低利率時(shí)代為什么人們會(huì)青睞商鋪的投資呢？ ■時(shí)間尾巴一甩，商鋪利潤(rùn)滾滾來(lái)？ 沖著“一鋪養(yǎng)三代”的老話，“識(shí)鋪”、“選鋪”、“易鋪”、“租鋪”、“養(yǎng)鋪”和“做鋪”的人都正在涌向購(gòu)物中心(商廈)商鋪、商業(yè)街商鋪、專業(yè)市場(chǎng)商鋪、社區(qū)商鋪、旅游商鋪、寫字樓商鋪等爭(zhēng)相“淘鋪”。 “一鋪養(yǎng)三代”，這簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的5個(gè)字，正煽動(dòng)著無(wú)數(shù)人內(nèi)心的熱情，演繹著“鋪”的“譜”。 種種有關(guān)商鋪投資回報(bào)率的神話，不斷在樓市中流傳。 前些日子，西安奧韻國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)就打出了“最低投資1．8萬(wàn)元，每年高達(dá)14％”的收益率廣告，小寨領(lǐng)秀城也預(yù)計(jì)12％的收益率，和數(shù)年前第一家打出產(chǎn)權(quán)式商鋪概念的小寨國(guó)貿(mào)中心相差無(wú)幾，那時(shí)侯，是銀行利率最高的時(shí)間，現(xiàn)在是利率最低的時(shí)間，為什么還敢打出如此高的收益率？ 從全國(guó)的商鋪市場(chǎng)來(lái)看，房地產(chǎn)、商業(yè)資本、實(shí)業(yè)資本、民間資本都把目標(biāo)對(duì)準(zhǔn)了商鋪。 2003年，北京商鋪市場(chǎng)發(fā)展紅火，擁有16條商業(yè)街的北京建外SOHO開始營(yíng)業(yè)，而國(guó)外的一些著名品牌店也紛紛進(jìn)駐北京，德國(guó)家居超市歐倍德、英國(guó)百安居選址海淀區(qū)，法國(guó)的樂華梅蘭也進(jìn)入京城；超市方面，美國(guó)的沃爾瑪、法國(guó)的歐尚也已開業(yè)，7－11便利店、迪亞折扣店正處于報(bào)批和選址階段。上海市商鋪市場(chǎng)中，頂級(jí)商業(yè)街供應(yīng)日漸飽和，品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)突出，其中住宅配套商業(yè)是零售物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)。在新模式的探索上，位于淮海中路、西藏路上的柳林大廈推出了HK100商業(yè)模式，1－4層商場(chǎng)以10－20平方米小面積產(chǎn)權(quán)現(xiàn)房商鋪的形式分割出售。重慶市重大項(xiàng)目的陸續(xù)開業(yè)，大大刺激了各商圈的快速形成，如沙坪壩商圈———三峽廣場(chǎng)、華宇廣場(chǎng)、欣陽(yáng)百貨、新世紀(jì)百貨、太平洋百貨；南岸商圈———天龍廣場(chǎng)；北部商圈———北城天街購(gòu)物廣場(chǎng)。廣州商鋪市場(chǎng)新開的幾個(gè)大型商場(chǎng)開始對(duì)外招租，如正佳廣場(chǎng)、光明廣場(chǎng)等，使商鋪供應(yīng)量增加。 ■商鋪，是房又非房 商鋪姓“房”而不單是房，走的是商業(yè)規(guī)律，非房地產(chǎn)規(guī)律。作為商用房產(chǎn)，是樓市中的高端產(chǎn)品，就理論而言，比住宅具有更大的投資價(jià)值。 作為房地產(chǎn)投資形式的一種，具有房地產(chǎn)投資普遍的低風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，尤其在當(dāng)前國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)所處的發(fā)展初期，其收益能力明顯較高。一方面商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向成熟，階梯式推進(jìn)商鋪的增值；另一方面，中國(guó)商業(yè)零售業(yè)保持高速發(fā)展，助推商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。以上各項(xiàng)因素最大限度降低商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)，保證了商鋪的投資收益率。 和住宅投資相比，商鋪的投資收益率、投資回報(bào)率明顯高于住宅，在目前的市場(chǎng)情況下，住宅投資收益率約為8％左右，商鋪的投資收益率約為10％~15％。 商鋪投資的穩(wěn)定性都要優(yōu)于住宅投資。商鋪的客戶租用商鋪之后往往都要進(jìn)行裝修改造，并配備必要的設(shè)施，這些都意味著比較大的投入，鑒于客戶資金投入的原因，投資回收目標(biāo)需要較長(zhǎng)的租約———可能商鋪一次租約的租期會(huì)達(dá)到3－5年，而且很可能租戶期望的租期更長(zhǎng)，只是商鋪投資者考慮租金行情的原因，通常不會(huì)簽太長(zhǎng)的租約。 當(dāng)然，商鋪投資較高的回報(bào)率對(duì)商鋪投資者的專業(yè)能力有較高要求：商鋪進(jìn)入市場(chǎng)后要面對(duì)兩級(jí)客戶，一級(jí)即經(jīng)營(yíng)者，另一級(jí)即消費(fèi)者，兩級(jí)客戶需求無(wú)疑對(duì)商鋪有各種要求，假如投資者購(gòu)買的商鋪能夠滿足以上兩級(jí)客戶需求，那么該商鋪的投資就是成功的，但事實(shí)上，達(dá)到以上兩級(jí)客戶的需求比較難，對(duì)商鋪投資者是一個(gè)考驗(yàn)；住宅所面對(duì)的客戶只有一級(jí)，那就是租戶，而且用途就是居住，很顯然住宅投資對(duì)專業(yè)能力的要求相對(duì)較低。。
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曾聽一位業(yè)內(nèi)人士“擅自”妄下論斷：北京的商鋪1／3將被淘汰，還有1／3將在邊緣垂死掙扎。原因除了各區(qū)域商業(yè)面積開發(fā)過度，除了商鋪產(chǎn)權(quán)分散后難以聚集人氣、保證品質(zhì)，達(dá)不到預(yù)期規(guī)劃外，另一重要因素是盲目開發(fā)的后果導(dǎo)致這些商鋪很難為商家所用。 如何不讓城市的建筑垃圾“堆積如山”，如何保證投資者和經(jīng)營(yíng)者的利益？最近舉行的“2004中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)招商論壇”上商家們提出的要求，對(duì)于那些正在進(jìn)行商鋪建設(shè)的開發(fā)商、對(duì)于那些剛從住宅投資轉(zhuǎn)向商鋪投資的買家，可謂不可不聽。 最近，“2004中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)招商論壇”上，中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)裴亮表示，中國(guó)連鎖百?gòu)?qiáng)從2001到2003年店鋪數(shù)量呈現(xiàn)出的快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，對(duì)國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)商意味著商鋪成為一種直接的需求。一些具有優(yōu)勢(shì)的連鎖企業(yè)，已經(jīng)把加快開店速度，擴(kuò)大規(guī)模作為企業(yè)發(fā)展的首要戰(zhàn)略目標(biāo)。 但中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)國(guó)內(nèi)外商家所需商鋪缺乏足夠的了解和認(rèn)識(shí)，阻礙了各大商家在中國(guó)的發(fā)展，也加大了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商困難所帶來(lái)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 據(jù)有關(guān)資料顯示，2003年以來(lái)，零售企業(yè)的擴(kuò)張速度，特別是在店鋪的增長(zhǎng)方面有所下降。2001～2002年，國(guó)內(nèi)零售企業(yè)的增長(zhǎng)速度達(dá)到了56％，而到了2002年，增長(zhǎng)速度為29％。雖然企業(yè)開店數(shù)量不斷的增加，但從開店數(shù)量的增長(zhǎng)速度看，略有下降。因此，商鋪滿足商家需求成為亟待解決的問題。。
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一個(gè)不會(huì)攢錢的消費(fèi)者絕不是一個(gè)理性的消費(fèi)者，一個(gè)只會(huì)攢錢的消費(fèi)者也絕不是一個(gè)理性的消費(fèi)者。在這個(gè)世界上沒有一個(gè)靠攢錢攢出的百萬(wàn)富翁，錢是賺出來(lái)的。一個(gè)理性的消費(fèi)者應(yīng)該是一個(gè)合格的投資者，他考慮的是如何把錢投資在最安全、收益最大的領(lǐng)域，以獲得最大的回報(bào)。 大雁塔北廣場(chǎng)兩側(cè)商鋪和騾馬市商業(yè)步行街正在緊鑼密鼓地銷售鋪位，還有西安西大街時(shí)代盛典、小寨的領(lǐng)秀城、北大街的新時(shí)代大廈和宏府大廈、東關(guān)正街的世貿(mào)大廈等未來(lái)旺鋪也令許多國(guó)外的著名商家和本地的投資者欣喜若狂地一擲千金，在低利率時(shí)代為什么人們會(huì)青睞商鋪的投資呢？ ■時(shí)間尾巴一甩，商鋪利潤(rùn)滾滾來(lái)？ 沖著“一鋪養(yǎng)三代”的老話，“識(shí)鋪”、“選鋪”、“易鋪”、“租鋪”、“養(yǎng)鋪”和“做鋪”的人都正在涌向購(gòu)物中心(商廈)商鋪、商業(yè)街商鋪、專業(yè)市場(chǎng)商鋪、社區(qū)商鋪、旅游商鋪、寫字樓商鋪等爭(zhēng)相“淘鋪”。 “一鋪養(yǎng)三代”，這簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的5個(gè)字，正煽動(dòng)著無(wú)數(shù)人內(nèi)心的熱情，演繹著“鋪”的“譜”。 種種有關(guān)商鋪投資回報(bào)率的神話，不斷在樓市中流傳。 前些日子，西安奧韻國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)就打出了“最低投資1．8萬(wàn)元，每年高達(dá)14％”的收益率廣告，小寨領(lǐng)秀城也預(yù)計(jì)12％的收益率，和數(shù)年前第一家打出產(chǎn)權(quán)式商鋪概念的小寨國(guó)貿(mào)中心相差無(wú)幾，那時(shí)侯，是銀行利率最高的時(shí)間，現(xiàn)在是利率最低的時(shí)間，為什么還敢打出如此高的收益率？ 從全國(guó)的商鋪市場(chǎng)來(lái)看，房地產(chǎn)、商業(yè)資本、實(shí)業(yè)資本、民間資本都把目標(biāo)對(duì)準(zhǔn)了商鋪。 2003年，北京商鋪市場(chǎng)發(fā)展紅火，擁有16條商業(yè)街的北京建外SOHO開始營(yíng)業(yè)，而國(guó)外的一些著名品牌店也紛紛進(jìn)駐北京，德國(guó)家居超市歐倍德、英國(guó)百安居選址海淀區(qū)，法國(guó)的樂華梅蘭也進(jìn)入京城；超市方面，美國(guó)的沃爾瑪、法國(guó)的歐尚也已開業(yè)，7－11便利店、迪亞折扣店正處于報(bào)批和選址階段。上海市商鋪市場(chǎng)中，頂級(jí)商業(yè)街供應(yīng)日漸飽和，品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)突出，其中住宅配套商業(yè)是零售物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)。在新模式的探索上，位于淮海中路、西藏路上的柳林大廈推出了HK100商業(yè)模式，1－4層商場(chǎng)以10－20平方米小面積產(chǎn)權(quán)現(xiàn)房商鋪的形式分割出售。重慶市重大項(xiàng)目的陸續(xù)開業(yè)，大大刺激了各商圈的快速形成，如沙坪壩商圈———三峽廣場(chǎng)、華宇廣場(chǎng)、欣陽(yáng)百貨、新世紀(jì)百貨、太平洋百貨；南岸商圈———天龍廣場(chǎng)；北部商圈———北城天街購(gòu)物廣場(chǎng)。廣州商鋪市場(chǎng)新開的幾個(gè)大型商場(chǎng)開始對(duì)外招租，如正佳廣場(chǎng)、光明廣場(chǎng)等，使商鋪供應(yīng)量增加。 ■商鋪，是房又非房 商鋪姓“房”而不單是房，走的是商業(yè)規(guī)律，非房地產(chǎn)規(guī)律。作為商用房產(chǎn)，是樓市中的高端產(chǎn)品，就理論而言，比住宅具有更大的投資價(jià)值。 作為房地產(chǎn)投資形式的一種，具有房地產(chǎn)投資普遍的低風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，尤其在當(dāng)前國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)所處的發(fā)展初期，其收益能力明顯較高。一方面商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向成熟，階梯式推進(jìn)商鋪的增值；另一方面，中國(guó)商業(yè)零售業(yè)保持高速發(fā)展，助推商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。以上各項(xiàng)因素最大限度降低商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)，保證了商鋪的投資收益率。 和住宅投資相比，商鋪的投資收益率、投資回報(bào)率明顯高于住宅，在目前的市場(chǎng)情況下，住宅投資收益率約為8％左右，商鋪的投資收益率約為10％~15％。 商鋪投資的穩(wěn)定性都要優(yōu)于住宅投資。商鋪的客戶租用商鋪之后往往都要進(jìn)行裝修改造，并配備必要的設(shè)施，這些都意味著比較大的投入，鑒于客戶資金投入的原因，投資回收目標(biāo)需要較長(zhǎng)的租約———可能商鋪一次租約的租期會(huì)達(dá)到3－5年，而且很可能租戶期望的租期更長(zhǎng)，只是商鋪投資者考慮租金行情的原因，通常不會(huì)簽太長(zhǎng)的租約。 當(dāng)然，商鋪投資較高的回報(bào)率對(duì)商鋪投資者的專業(yè)能力有較高要求：商鋪進(jìn)入市場(chǎng)后要面對(duì)兩級(jí)客戶，一級(jí)即經(jīng)營(yíng)者，另一級(jí)即消費(fèi)者，兩級(jí)客戶需求無(wú)疑對(duì)商鋪有各種要求，假如投資者購(gòu)買的商鋪能夠滿足以上兩級(jí)客戶需求，那么該商鋪的投資就是成功的，但事實(shí)上，達(dá)到以上兩級(jí)客戶的需求比較難，對(duì)商鋪投資者是一個(gè)考驗(yàn)；住宅所面對(duì)的客戶只有一級(jí)，那就是租戶，而且用途就是居住，很顯然住宅投資對(duì)專業(yè)能力的要求相對(duì)較低。。
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據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前北京在建和即將興建的一定規(guī)模商業(yè)街項(xiàng)目就達(dá)70～80個(gè)，其密集程度令業(yè)內(nèi)外咋舌，尤其東部區(qū)域表現(xiàn)最為突出。人們不禁質(zhì)疑：在京城人民沒有形成跨區(qū)域消費(fèi)習(xí)慣的情形下，這些商鋪的商業(yè)價(jià)值還有多高？閱讀：炒“社區(qū)商鋪”炒成千萬(wàn)富翁 進(jìn)入理財(cái)首頁(yè) 進(jìn)入我家理財(cái)論壇 我要投稿 曾聽一位業(yè)內(nèi)人士“擅自”妄下論斷：北京的商鋪1／3將被淘汰，還有1／3將在邊緣垂死掙扎。原因除了各區(qū)域商業(yè)面積開發(fā)過度，除了商鋪產(chǎn)權(quán)分散后難以聚集人氣、保證品質(zhì)，達(dá)不到預(yù)期規(guī)劃外，另一重要因素是盲目開發(fā)的后果導(dǎo)致這些商鋪很難為商家所用。 如何不讓城市的建筑垃圾“堆積如山”，如何保證投資者和經(jīng)營(yíng)者的利益？最近舉行的“2004中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)招商論壇”上商家們提出的要求，對(duì)于那些正在進(jìn)行商鋪建設(shè)的開發(fā)商、對(duì)于那些剛從住宅投資轉(zhuǎn)向商鋪投資的買家，可謂不可不聽。 最近，“2004中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)招商論壇”上，中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)裴亮表示，中國(guó)連鎖百?gòu)?qiáng)從2001到2003年店鋪數(shù)量呈現(xiàn)出的快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，對(duì)國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)商意味著商鋪成為一種直接的需求。一些具有優(yōu)勢(shì)的連鎖企業(yè)，已經(jīng)把加快開店速度，擴(kuò)大規(guī)模作為企業(yè)發(fā)展的首要戰(zhàn)略目標(biāo)。 但中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)國(guó)內(nèi)外商家所需商鋪缺乏足夠的了解和認(rèn)識(shí)，阻礙了各大商家在中國(guó)的發(fā)展，也加大了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商困難所帶來(lái)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 據(jù)有關(guān)資料顯示，2003年以來(lái)，零售企業(yè)的擴(kuò)張速度，特別是在店鋪的增長(zhǎng)方面有所下降。2001～2002年，國(guó)內(nèi)零售企業(yè)的增長(zhǎng)速度達(dá)到了56％，而到了2002年，增長(zhǎng)速度為29％。雖然企業(yè)開店數(shù)量不斷的增加，但從開店數(shù)量的增長(zhǎng)速度看，略有下降。因此，商鋪滿足商家需求成為亟待解決的問題。 新開發(fā)商鋪不切實(shí)際 閱讀：如何防范投資商鋪的操作風(fēng)險(xiǎn)？ 有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前的商業(yè)項(xiàng)目招商工作難以進(jìn)行，有的項(xiàng)目擱置了兩年，甚至還有七八年沒有招商的，就是因?yàn)殚_發(fā)商在當(dāng)初設(shè)想的時(shí)候，是按自己的思路去設(shè)想，而不是按照市場(chǎng)需求。 青鳥瑜珈代表高光勃表示，與一些樓盤的接觸中發(fā)現(xiàn)，無(wú)論會(huì)所還是商業(yè)街、底商，很多商鋪都已經(jīng)精裝修過的，要改變這些精裝修，就要打掉重新做，工程很大，價(jià)格也不會(huì)合適。如果商業(yè)樓盤一開始就與商家有合作，會(huì)非常容易地跟商家要求緊密結(jié)合。 星巴克開發(fā)經(jīng)理李飛也持相同觀點(diǎn)，他表示由于星巴克對(duì)開店地點(diǎn)周邊的環(huán)境、建筑設(shè)施、交通是否便利、客流量等因素都有嚴(yán)格的要求，他建議商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在對(duì)周邊的情況、整個(gè)地點(diǎn)將來(lái)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行可行性分析后再進(jìn)行招商，而且也要對(duì)未來(lái)可能出現(xiàn)或?qū)⒁霈F(xiàn)的劣勢(shì)要有所考慮” 。 星期五餐廳譚京萌也表示，商家選址最關(guān)鍵是客流量，而且是目標(biāo)客戶的客流量，開發(fā)商事先應(yīng)對(duì)市場(chǎng)上的客戶有一個(gè)深入的了解，還有配套設(shè)施的問題，車位要求等都非常重要。 各商家所需商鋪不盡相同 按照與會(huì)商家的介紹，瑜珈要求天花板上不能有燈光，因?yàn)樽鲨ょ焓翘芍硗獠荒苡锌照{(diào)，不能有任何的風(fēng)進(jìn)來(lái)，還有老師能夠控制燈光和音響等其他要求。 星期五餐廳 星期五餐廳店址要求能夠有600～700平米面積的店面，層高3．5米以上，100平米的輔助面積，可以是在地下，200千瓦的供電容量，全天的空調(diào)，獨(dú)立的出入前后通道，能夠有15～50的停車位，有樹立店標(biāo)、廣告牌、門頭標(biāo)牌的地方。 亞匯廣場(chǎng) 亞匯廣場(chǎng)的快餐店面積一般在500～800平米，最好是一層，座席數(shù)在200多個(gè)，如果是美食廣場(chǎng)的話，最大面積可接近3000平米，席位數(shù)是600多。 星巴克 適合于開在什么位置，在一個(gè)城區(qū)需要開幾家店，星巴克都會(huì)提前做一個(gè)良好的規(guī)劃。星巴克首選產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一的商業(yè)建筑，在開業(yè)以后，乃至于開業(yè)前期有一個(gè)整體的推廣活動(dòng)，面積為150～400平米之間，整體出租展示面要盡可能大，多為首層臨街的位置，有展示的效果，方便顧客進(jìn)出。 迪卡儂 迪卡儂的標(biāo)準(zhǔn)商場(chǎng)面積應(yīng)達(dá)到8000～12000平方米，對(duì)于一些特色商場(chǎng)，銷售面積則有可能就做出一些調(diào)整，相應(yīng)會(huì)小些。建筑層高不能低于5米，建筑間距不得小于8米，對(duì)外部的占地也有一些要求。 電影院 威秀投資董事長(zhǎng)楊錫文表示，鄰里中心型的電影院最適合中國(guó)市場(chǎng)，因?yàn)樵诎闹拮鲭娪霸旱南葲Q條件，就是周圍五公里，人口只要5萬(wàn)人，就可以開一個(gè)電影院，在國(guó)內(nèi)，十分鐘行程內(nèi)就差不多有5萬(wàn)人。目前市場(chǎng)空間不小。這一物業(yè)形態(tài)不需要面積很大，有2500平方米地就足夠了，上面是電影院，可以有四個(gè)到六個(gè)廳，中間兩三層都是小型的購(gòu)物、娛樂，小型娛樂性店鋪帶來(lái)的效益會(huì)非常強(qiáng)。市場(chǎng)上現(xiàn)在有很多大型的商業(yè)物業(yè)，一下子就是幾十萬(wàn)平方米，聽了會(huì)流汗，不曉得這些商鋪該怎樣填滿，怎樣經(jīng)營(yíng)。 另外，青鳥瑜珈店面則250～300平方米就可以了。必勝客的店面希望是在450～500平米，原則上位置選擇是在這個(gè)城市最熱鬧的商業(yè)街上，對(duì)建筑物的形象都有一些要求。