鄭州地區關于成立業主大會的程序是怎樣的？如何選出業主代表？如何成立業主委員會？業主有無資質如何甄別？

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今年9月1日開始實行的《物業管理條例》關于成立業主大會和業主委員會的規定有五個方面，現筆者逐一加以解讀： 一。業主大會的成立 規定：同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。 解讀：業主大會由業主自行成立，但要接受物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導，具體到北京，目前要接受區、縣居住小區管理辦公室的指導。 指導不等于領導，業主要求成立業主大會，應通知區、縣小區辦，請求他們派人指導，如果他們不指導，則屬于區、縣小區辦不作為，并不影響業主自行成立業主大會。 北京對區、縣小區辦規定的這方面的工作時限可參照京國土房管物字〔2001〕516號文的規定：“擁有10%以上業權的產權人(代表)書面申請自行組建管委會的，各小區辦應在收到書面申請后15日內，作出是否符合組建條件的書面答復?！?而一個物業小區是否符合成立業主大會和業主委員會的條件，北京可參照以下兩項規定： 京政辦發〔2001〕91號文規定：“凡商品房、經濟適用住房入住率超過50%，或首戶入住已滿二年的新建居住小區，應組建業主委員會；1994年底前投入使用的老舊小區，房改售房率超過50%的，應組建業主委員會?！?京國土房管物316號文規定：“對于整體規劃、分期建設的住宅小區，在組建管委會時、凡已入住投入使用的住宅小區，符合《關于規范和加強本市物業管理若干意見的通知》(京政辦發91號)管委會的條件，應一并選舉產生管委會，不再分次選舉。對于住宅小區尚未入住、投入使用的部分，管委會應給未入住區域的業主預留產權人代表份額和管委會委員席位。” 成立業主委員會的八個步驟 了解了業主委員會成立的相關規定后，就要按規定進行具體操作了。 第一步，想成立業主委員會的業主首先應該互相建立聯系，然后聯系本小區十分之一以上的業主簽名，發起成立業主大會的倡議，同時發信邀請區、縣小區辦指導自己小區成立業主大會。 第二步，組建成立業主大會的籌備組，籌備組成員可以由業主自薦，也可由業主推薦，最好的方法是由開始的發起人張榜通告，請業主在一定時間內自愿報名參與籌備工作。 第三步，籌備組開始工作(人數不多的話，愿參加的業主都可參加)，起草業主委員會章程，決定業主大會成立的時間和業主委員會的組成人數，匯集愿意擔任業主委員會工作的業主名單和參選業主的資料，并在業主大會成立十五天前通知全體業主和告知相關居委會，開會成立的可邀請區、縣小區辦和相關居委會的代表參加。 第四步，將草擬的業主委員會章程、所有參選業主委員會的業主資料、選票(最好用統計反對意見的方法)、要求反饋意見的時間和成立業主大會的時間(收集反饋意見截止時間應早于成立業主大會的時間)書面發給每個業主，并同時請所有收到上述資料的業主簽收收條。 第五步，成立業主大會時，籌備組公開在小區所有業主有權參與監督的情況下進行驗票工作，統計收回的收條和反饋意見，如果收條超過業主所持投票權1／2以上，反饋意見中的反對意見少于1／2，業主大會成立，業主委員會章程通過，在業主委員會組成人數范圍內，得到反對票少的業主即可擔任業主委員會委員。 第六步，業主委員會召開第一次會議，選舉業主委員會主任、付主任，并可以開展工作。 第七步，將業主大會成立簡要過程，業主委員會主任和委員名單、業主委員會章程報送區、縣小區辦備案，并請接收人簽收，注明接收文件的時間。 第八步，備案十天后仍沒有收到區、縣小區辦的備案意見，可要求他們盡快發出。 。

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業主委員會成立程序一、提出申請 物業管理小區（大廈）符合下列情況之一的，業主５人以上聯名可向該小區（大廈）所在的街道辦事處（或鎮人民政府，下同）書面提出申請，填報《首屆業主（代表）大會籌備小組成立申請表》，成立首屆業主委員會： （一）物業已交付使用的建筑面積達到５０％以上； （二）物業已交付使用的建筑面積達到３０％以上不足５０％，且使用超過一年的。 二、成立籌備小組 街道辦事處收到申請后，作出書面批復意見，指導小區（大廈）成立業主委員會籌備小組（以下簡稱籌備小組）。 三、籌備小組開展籌備工作 （一）籌備小組經批復成立后，應告知建設單位或物業公司在１５日內將其掌握的全體業主名單、聯系地址及其聯系電話等材料報街道辦事處；街道辦事處收到有關材料后５日內將上述資料交予籌備小組。 （二）籌備小組自成立之日起３０日內擬好《業主公約》、《業主委員會章程》、《業主委員會選舉辦法》，并在小區（大廈）內明顯位置張貼公布，征求業主意見。 籌備小組將《業主委員會政策法規宣傳資料》在宣傳欄內公布并發放給業主。 （三）籌備小組組織各樓宇業主通過自薦或推薦方式產生業主委員會候選人。 （四）籌備小組將業主委員會候選人簡歷表、業主委員會選票格式樣本、業主大會議程向業主張貼公布，同時將《業主委員會選舉辦法》書面送達全體業主。四、召開大會選舉委員籌備小組完成以上工作后，將業主候選人名單及簡歷表、《業主委員會選舉辦法》、《業主委員會章程》、《業主公約》送達街道辦事處，并提出召開業主大會或業主代表大會的書面申請，同時做好會務籌備工作，包括落實場地，組織人員印制選票，設備投票猜箱，通知所有投票權人，知會街道辦事處、派出所、開發公司、物業公司等有關人員。 籌備小組根據議程召開大會：收集、登記選票；審議并表決通過《業主委員會章程》及《業主公約》；公開唱票、點票，宣讀選舉結果，產生業主委員會委員。 會后籌備小組將大會簽到表、選舉結果統計表予以公布。 五、申請登記業主委員會 自產生之日起１５日內，持下列文件向所在區或縣級市房地產行政主管部門申請辦理備案登記手續； （一）業主委員會登記申請表； （二）街道辦事處核準證明； （三）業主委員會選票； （四）業主代表選票； （五）業主授權委托書； （六）業主大會或業主代表大會簽到表； （七）業主委員會章程； （八）業主公約； （九）其他相關資料。 六、核準批復 區或縣級市房地產行政部門經審核，給予業主委員會書面批復意見。業主委員會憑批文到公安部門辦理刻制公章手續，并將公章式樣報區或縣級市房地產行政部門及街道辦事處備案。

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