購房原按八年還貸，現(xiàn)已還貸了四年半，現(xiàn)想一次性提前還清貸款，如何辦理手續(xù)？此時(shí)還貸利弊如何？

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盡管提前還款被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，但是很多人還是不知道如何辦理才最劃算，而咨詢銀行客服也不甚明白。建議您直接與貸款的支行聯(lián)系，以節(jié)省時(shí)間，而最省錢的方式則是盡一切能力減少本金。 　　◆提前還貸分多種 　　目前最常用的兩種還款方式為等額本息還款法和等額本金還款法。等額本息還款法，即借款人每月以相等的金額償還貸款本金和利息。這種方式在償還初期的利息支出最多，本金還得相對(duì)較少，以后隨著每月利息支出逐步減少，歸還的本金就逐步增多。等額本金還款法，即借款人每月以相等的額度償還貸款本金，而利息隨著本金逐月遞減，每月還款額亦逐月遞減。在貸款時(shí)間相同的條件下，等額本息還款法所要支付的利息高于等額本金還款法。因此，如打算提前還款，最好選擇等額本金還款法。 　　提前還貸主要是為了減少利息，尤其是在貸款的前幾年，本金基數(shù)大，利息相應(yīng)也高。因此，理財(cái)專家建議，在貸款的前幾年，尤其是前5年間一定要爭(zhēng)取多還款，使總貸款中的本金基數(shù)下降，在剩余的貸款中利息負(fù)擔(dān)會(huì)減小。 　　按還款方式不同，借款人可以選擇期限減按或金額減按。據(jù)了解，目前多數(shù)銀行都能提供五種提前還貸的方式，供客戶選擇。 　　第一種，全部提前還款，即客戶將剩余的全部貸款一次性還清。（不用還利息，但已付的利息不退） 　　第二種，部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。（節(jié)省利息較多） 　　第三種，部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。（減小月供負(fù)擔(dān)，但節(jié)省程度低于第二種） 　　第四種，部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時(shí)將還款期限縮短。（節(jié)省利息較多） 　　第五種，剩余貸款保持總本金不變，只將還款期限縮短。（月供增加，減少部分利息，但相對(duì)不合算） 　　理財(cái)專家建議，提前還款，應(yīng)盡量減少本金，縮短貸款期限，使支出的利息更少。 　　◆如何還貸才劃算 　　如果你選擇的是商貸和公積金構(gòu)成的組合貸款，先還商貸會(huì)“優(yōu)惠”很多。由于公積金貸款含政策性補(bǔ)貼的成分，所以貸款利率比商貸低不少，此次加息幅度也比普通商貸小，所以購房者提前歸還貸款利率較高的商貸，相對(duì)劃算些。 　　如果你是純商業(yè)貸款，那么又有兩種還款方式的區(qū)別。 　　據(jù)專家分析，兩種還款法相比，由于同樣貸款貸了一段時(shí)間后，“等額本息還款法”所要支付的利息將高于“等額本金還款法”，而在提前還貸時(shí)已支付的利息是不退還的，這就相對(duì)多支付了許多原本不應(yīng)該提前支付的利息。因此，如果有提前還貸打算的，選擇“等額本金還款法”貸款比較好，這樣提前還貸比較劃算。 　　但是，并非所有的人都要用“等額本金還款法”來還貸，這要看你自己的財(cái)政計(jì)劃如何了。對(duì)于高薪者或收人多元化的人們，不妨采用“等額本金還款法”；假如你現(xiàn)在的資金較為雄厚，又不打算提前還款，建議你也采用“等額本金還款法”還貸。因?yàn)椋@種還款方式雖然前期資金壓力較大，但可減輕日后壓力，其特點(diǎn)是隨著時(shí)間的推移，越到后來還款越少，越輕松。如果你是一位公務(wù)員、普通教師、一般研究人員或者是一位工作四平八穩(wěn)、與世無爭(zhēng)的人，建議你還是選擇“等額本息還款法”。 　　如果你貸的是等額本息還款的，那么在前10年這種做法基本劃算。因?yàn)樵摲N貸款方式在還款初期支付的多是利息，本金占的額度比較小，提前還貸，可以減少大筆的利息支出。爭(zhēng)取這幾年能多還款，使本金基數(shù)下降，從而減輕利息負(fù)擔(dān)。 　　從節(jié)省利息的角度看，縮短貸款期限是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，因?yàn)闀r(shí)間縮短了，每月的還款數(shù)量不變，就加快了歸還本金的速度，支出的利息也會(huì)減少。 　　◆銀行規(guī)定有差別 　　有關(guān)專家表示，提前還貸要弄清楚不同銀行的提前還貸規(guī)定。記者通過多方咨詢發(fā)現(xiàn)，目前，銀行一般都規(guī)定在借款期內(nèi)、貸款發(fā)放滿一年以后，經(jīng)銀行同意，市民可書面申請(qǐng)?zhí)崆皻w還部分或全部貸款。各家銀行對(duì)于提前還貸的規(guī)定彼此各不相同，建議市民在決定提前還貸前務(wù)必弄清貸款銀行的操作流程，提前預(yù)約。 　　記者在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，按照各家分行的說法，其實(shí)貸款的事情，很多操作的權(quán)利都是掌握在支行手里的，具體的業(yè)務(wù)辦理也需要和你貸款所在的支行來進(jìn)行，所以市民要了解關(guān)于提前還貸程序上的問題，最好的途徑是聯(lián)系當(dāng)時(shí)辦理貸款的業(yè)務(wù)員或者客戶經(jīng)理，按照他們所屬支行的具體規(guī)定來操作。 　　另外，加息后新的利息標(biāo)準(zhǔn)將在新的一年開始時(shí)計(jì)算，所以，即使要提前還貸，購房者也要把握好時(shí)機(jī)，盡可能在新利息生效前一年的年末提前還貸。 　　以下是記者以貸款人身份撥打各大銀行客服電話了解到的各行提前還貸規(guī)定，供各位參考（實(shí)際情況以各銀行規(guī)定為準(zhǔn)）： 　　■工商銀行：要求貸款者提前30個(gè)工作日書面申請(qǐng)銀行，目前暫不收違約金，提前還款額下限為正常每月還款額的6倍。 　　■中國(guó)銀行：要求提前30個(gè)工作日書面申請(qǐng)，提前還款暫不收取違約金。 　　■建設(shè)銀行：不滿一年提前還貸，無違約金；貸款期限在一年以上的，在借款期內(nèi)，借款人提前10－15個(gè)工作日向銀行提出提前還款書面申請(qǐng)后，經(jīng)貸款行同意，可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償?shù)牟糠衷谝院笃谙薏辉儆?jì)息，此前已計(jì)收的貸款利息也不再調(diào)整。提前清償全部貸款的，經(jīng)貸款行同意，根據(jù)合同約定期限的利率和貸款余額按照實(shí)際占用天數(shù)計(jì)收息。 　　■交通銀行：提前還款額度不得少于6個(gè)月的還款金額。 　　■農(nóng)業(yè)銀行：要求提前7個(gè)工作日書面申請(qǐng)，一年滿后，提前還款額下限為正常每月還款額的6倍，目前暫不收手續(xù)費(fèi)。 　　■民生銀行：要求書面申請(qǐng)，不滿一年也可提前還貸，不收違約金。 　　◆提前還貸流程 　　記者咨詢了一些銀行的房貸部，了解到各銀行還貸方式和時(shí)間不盡相同，具體事宜請(qǐng)咨詢購房時(shí)申請(qǐng)貸款的銀行。以下是記者從北京工商銀行朝陽分行獲知的辦理流程： 　　購房者首先要將提前還貸申請(qǐng)表傳真到銀行，申請(qǐng)表內(nèi)容包括提前還貸理由、房子所在地、聯(lián)系電話、身份證號(hào)、還款存折賬號(hào)等基本信息。銀行在接到申請(qǐng)后，在一個(gè)月左右給予回復(fù)。如符合還貸手續(xù)，購房者攜帶現(xiàn)金及相關(guān)材料，當(dāng)天就可以辦理好提前還貸。 　　一般情況下，銀行都要求還款人提前預(yù)約。正式辦理手續(xù)時(shí)，要求貸款人簽署補(bǔ)充協(xié)議，以更改借款額及年限等，主合同不再重新變更。 　　◆還貸特別提醒 　　■特別提醒一：別忘退保在提前還清全部貸款后，購房者要記住到保險(xiǎn)公司等部門退保。專家提醒，在貸款人提前償還全部貸款后，原個(gè)人住房貸款房屋保險(xiǎn)合同也提前終止，按有關(guān)規(guī)定，貸款人可以攜帶保險(xiǎn)單正本和提前還清貸款證明，到保險(xiǎn)公司按月退還提前交的保費(fèi)。提前還清貸款所退還保險(xiǎn)費(fèi)，是已交保險(xiǎn)費(fèi)在提前歸還時(shí)的現(xiàn)值，減去提前歸還前占用保險(xiǎn)費(fèi)在提前歸還時(shí)的現(xiàn)值。 　　■特別提醒二：組合貸款不必先還公積金貸款 　　對(duì)于公積金貸款而言，是不是一定要先將公積金貸款還清后才能申請(qǐng)?zhí)崆斑€商業(yè)貸款？業(yè)內(nèi)人士表示，只有公積金賬戶里的錢才是必須先用來清償公積金貸款的。如果是其它自有資金，完全可以根據(jù)個(gè)人的喜好和需求，來決定是先用來還商業(yè)貸款還是先用于沖抵公積金貸款。 　　■特別提醒三：記得辦理抵押注銷 　　最后銀行人士指出，由于許多貸款人對(duì)抵押權(quán)比較淡漠，提前還款后往往忘記了去產(chǎn)權(quán)部門辦理抵押注銷，這樣貸款雖然還清了，但房屋仍在產(chǎn)權(quán)部門備案，會(huì)為日后的房屋交易帶來不必要的麻煩。貸款人辦理注銷時(shí)需要在銀行申領(lǐng)退還的抵押權(quán)證明書，去房屋抵押產(chǎn)權(quán)部門領(lǐng)申請(qǐng)注銷登記表(注意不要跨區(qū)辦理)，最后附上購房合同或產(chǎn)權(quán)證辦理抵押注銷。 。

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有資金有沒有其他需要用錢的地方，還是提前還清比較好，可以節(jié)省利息。需要先向貸款銀行提出申請(qǐng)，銀行匯計(jì)算剩余本金是多少，然后會(huì)告訴你在什么時(shí)間可以還貸，有些銀行申請(qǐng)當(dāng)天就可以還貸。如果是提前部分還清的話，所還金額應(yīng)該是一萬元的整倍數(shù)，如果是提前一次還清，那么就是只還剩余本金。目前大多數(shù)銀行不收取提前還貸違約金。