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房地產(chǎn)企業(yè)的“以稅代租、以費(fèi)代稅、以費(fèi)擠稅”是指房地產(chǎn)企業(yè)存在以下三種現(xiàn)象①以稅代租。如資源稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅等都存在著部分以稅代租(地租)的現(xiàn)象，其中猶以城鎮(zhèn)土地使用稅最為突出(《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第一條明確規(guī)定：“為了合理利用城鎮(zhèn)土地，調(diào)節(jié)土地級差收入，提高土地使用效益，加強(qiáng)土地管理，制定本條例。”既然城鎮(zhèn)土地使用稅是因“級差收入”而設(shè)，就自然屬于地租的范疇了) 。②以費(fèi)代稅。如《城市土地管理法》第25條規(guī)定的土地閑置費(fèi)存在以費(fèi)代稅現(xiàn)象，它實(shí)際上是一種懲罰性的行為稅，相當(dāng)于臺灣的空地稅和法國的非建筑地稅，其開征并非因提供相關(guān)服務(wù)而產(chǎn)生，也無須補(bǔ)償，因而是一種典型的稅而不是費(fèi)。③以費(fèi)擠稅。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)收費(fèi)主要有三類：即土地使用費(fèi)、房地產(chǎn)行政性收費(fèi)和房地產(chǎn)事業(yè)性收費(fèi)。據(jù)典型調(diào)查，目前各城市在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中涉及的各項稅費(fèi)項目有60～180多項，其中稅僅有12種左右。可見，費(fèi)大于稅的現(xiàn)象是非常嚴(yán)重的。租、稅、費(fèi)三個經(jīng)濟(jì)范疇，在理論上的區(qū)別非常明顯：地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上借以實(shí)現(xiàn)其增值價值的一種形式，它體現(xiàn)的是土地所有者與土地使用者之間的一種純粹的經(jīng)濟(jì)關(guān)系；稅收是國家為滿足社會公共需要，憑借政治權(quán)力，按照法定標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)制、無償?shù)貐⑴c國民收入分配的一種形式；費(fèi)是經(jīng)濟(jì)生活中對一方為另一方勞動或提供服務(wù)的補(bǔ)償，具有有償性和對等性。但在實(shí)踐中，以稅代租、以費(fèi)代稅、以費(fèi)擠稅的現(xiàn)象非常普遍。