請(qǐng)問(wèn)專家關(guān)于二手房評(píng)估價(jià)格,主要依據(jù)哪幾個(gè)方面來(lái)評(píng).國(guó)家有沒有這方面的具體規(guī)定.越詳細(xì)越好.謝謝. 問(wèn)題補(bǔ)充：拍賣評(píng)估

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　　隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)交易的范圍越來(lái)越大。伴隨著我國(guó)住房結(jié)構(gòu)的變化，住房交易市場(chǎng)也越來(lái)越完善。完善的住房市場(chǎng)，包括新房市場(chǎng)和舊房市場(chǎng)：還包括出售市場(chǎng)和出租市場(chǎng)。隨著住房市場(chǎng)的逐步完善，二手房交易將會(huì)越來(lái)越活躍。在我們慶賀住房二級(jí)市場(chǎng)交易活躍的同時(shí)，不能忽視的是關(guān)于二手房?jī)r(jià)格的合理判斷與評(píng)估問(wèn)題。這是關(guān)系到二手房交易能否公平、公正的一個(gè)重要的問(wèn)題。因此，本文著重對(duì)二手房交易價(jià)格評(píng)估問(wèn)題進(jìn)行一下分析和探討。 　　一、二手房交易價(jià)格評(píng)估的必要性 　　這里二手房實(shí)際上就是舊的住房，或者說(shuō)是舊貨。從廣義上講，二手房交易包括二手房買賣、租賃、抵押、保險(xiǎn)等等。我們這里講的二手房交易是指狹義上的概念，僅指二手房買賣交易。眾所周知，房地產(chǎn)本身由于其固有的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性，決定了房地產(chǎn)需要專門的管理和評(píng)價(jià)。對(duì)于二手房而言，對(duì)專門管理的要求比新建住房來(lái)說(shuō)更是有必要。 　　首先，世界上沒有兩個(gè)完全一樣的房地產(chǎn)，當(dāng)然，更沒有兩個(gè)完全一樣的住宅。而對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)，由于二手房交易是零星進(jìn)行的，不存在大量交易；況且二手房建筑結(jié)構(gòu)、戶型平面布局以及面積大小、采用建筑材料、建筑設(shè)備等又有很大差異，甚至有些交易的二手房與現(xiàn)行的建筑標(biāo)準(zhǔn)也存在很大差異，因此，二手房?jī)r(jià)格是一個(gè)房一個(gè)價(jià)。這就給二手房買賣雙方如何定價(jià)帶來(lái)了困難。 　　其次，二手房交易的雙方不可能在很短的時(shí)間內(nèi)掌握房地產(chǎn)的真實(shí)特性。我們知道，房地產(chǎn)價(jià)格受到多個(gè)方面的影響，比如物業(yè)類型、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、室內(nèi)凈高。開間跨度、建造年代、權(quán)屬、地段等級(jí)、面積、房型、采光、廚衛(wèi)大小、建筑質(zhì)量、電梯數(shù)量和品牌、外立面造型、物業(yè)內(nèi)外部裝修以及物業(yè)所處外部環(huán)境、綠化、人文、交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、居住人氣、小區(qū)容積率，區(qū)域規(guī)劃，甚至門窗的大小、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、利率水平、政府政策等等。這些都只有那些專門從事房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的專業(yè)機(jī)構(gòu)以及專業(yè)人員通過(guò)長(zhǎng)期的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的積累，對(duì)市場(chǎng)以及交易的對(duì)象有一個(gè)正確的把握。況且，在專業(yè)估價(jià)人員的幫助下，還可以針對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)、交易條件等等給以專業(yè)的指導(dǎo)，避免將來(lái)可能發(fā)生的糾紛。 　　二、二手房交易價(jià)格評(píng)估的方法 　　房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的方法有很多，其基本方法包括市場(chǎng)比較法、收益法以及成本法。二手房交易價(jià)格的評(píng)估可以視不同情況選擇不同的方法。其中最主要的是前兩種方法，即市場(chǎng)比較法和收益法。 　　隨著我國(guó)住房市場(chǎng)的發(fā)展和完善，二手房交易將會(huì)曰益活躍。市場(chǎng)比較法運(yùn)用的前提條件就是市場(chǎng)比較活躍，能夠找到可比的交易實(shí)例，這時(shí)就可以利用可比交易實(shí)例的成交價(jià)格作為參照物，并對(duì)可比交易實(shí)例住房與交易二手房之間的差異進(jìn)行調(diào)整。因此，市場(chǎng)比較法有著其運(yùn)用的基礎(chǔ)條件，是可取的。 　　另一方面，收益法也有其應(yīng)用的具體條件，而且作為專業(yè)估價(jià)人員應(yīng)該學(xué)會(huì)自由運(yùn)用這種方法，并將這種方法靈活運(yùn)用到二手房的評(píng)估中去。在我國(guó)各個(gè)城市，住房租賃市場(chǎng)雖然還不算非常完善，但是，住房租賃活動(dòng)卻是非常活躍的。在北京，大量的外來(lái)人口以及在城市拆遷過(guò)程中的拆遷戶也同樣需要大量的租賃用房。因此，北京的房屋租賃市場(chǎng)實(shí)際上還是很活躍的。而且這個(gè)市場(chǎng)的租賃對(duì)象還是以舊有住房為主。在這種情況下，住房租賃價(jià)格應(yīng)該是反映市場(chǎng)行情的。比如在右安門外的翠林小區(qū)，建筑面積為40平方米的住宅的租賃價(jià)格一般為800元／月，年租賃價(jià)格為9600元／平方米，如果粗略計(jì)算一下，就目前的一般收益率來(lái)看，基本上為5％-8％之間，如果選取6％，年期為60年的話，則房?jī)r(jià)應(yīng)該在15萬(wàn)元左右，能夠基本反映這里的房?jī)r(jià)水平。 　　房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格并不是由房地產(chǎn)的成本決定的，而是由市場(chǎng)供求決定的。如前所述，在市場(chǎng)發(fā)達(dá)的情況下，以及在住房出租市場(chǎng)發(fā)達(dá)的前提下，如果用成本法對(duì)二手房交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估存在著很大的缺陷。 　　三、二手房交易價(jià)格評(píng)估的技術(shù)路線 　　具體來(lái)說(shuō)，在對(duì)二手房的交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估的過(guò)程中，根據(jù)選用的方法不同或者根據(jù)掌握的市場(chǎng)資料不同選擇會(huì)有不同的技術(shù)路線。但是，一般來(lái)說(shuō)，二手房交易價(jià)格評(píng)估應(yīng)該遵循以下步驟： 　　第一步，收集資料。這是房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的非常關(guān)鍵的一步，是最基礎(chǔ)性的步驟和工作。對(duì)于二手房評(píng)估，由于各種資料非常分散，因此需要估價(jià)人員進(jìn)行更為細(xì)致的資料收集工作。這些資料主要圍繞市場(chǎng)比較法和收益法所需的內(nèi)容進(jìn)行。資料收集也可以作為估價(jià)機(jī)構(gòu)的日常工作，利用平時(shí)積累大量的二手房交易信息。 　　第二步，選擇評(píng)估方法。如前所述，在二手房交易價(jià)格評(píng)估中，適宜的方法主要是市場(chǎng)比較法和收益法兩種。估價(jià)人員根據(jù)掌握的資料內(nèi)容在兩種方法中權(quán)衡。一般來(lái)講，有更多更可靠信息支持的方法是首選的方法。在實(shí)際評(píng)估中也可以用另外一種方法進(jìn)行驗(yàn)證。從理論上講，兩種方法評(píng)估的結(jié)果應(yīng)該是可以互相驗(yàn)證的。 　　第三步，利用評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)定估算。 　　1、市場(chǎng)比較法。根據(jù)選取的近期三個(gè)以上交易案例和估價(jià)對(duì)象交易二手房之間的差異，將交易案例的價(jià)格分別修正調(diào)整為交易二手房的比準(zhǔn)價(jià)格。然后求取各個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值或者加權(quán)算術(shù)平均值作為市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)論。 　　2、收益法。收益法的關(guān)鍵是三個(gè)指標(biāo)的確定，即年收益額、資本化率和收益年限的確定。其中年收益額，即年純收益可以利用租賃市場(chǎng)的市場(chǎng)租金，扣除一定的出租經(jīng)營(yíng)費(fèi)用來(lái)確定。資本化率與利息率關(guān)系密切，可以在利息率的基礎(chǔ)上加上一定的風(fēng)險(xiǎn)利率，或者利用市場(chǎng)比較法直接求取房屋出租的收益率，即純租金／房屋價(jià)值作為使用的資本化率。最后是收益年限指標(biāo)。收益年限可以根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、維護(hù)、設(shè)備安裝等等綜合確定。最后利用收益法計(jì)算公式計(jì)算二手房的收益價(jià)格。 　　第四步，確定評(píng)估值。如果只使用一種方法，那么評(píng)估值就是這種方法計(jì)算的結(jié)果。如果采用兩種方法，那么就選擇其中一種作為主要方法，另外一種方法作為驗(yàn)證。目前很多估價(jià)師在估價(jià)過(guò)程中在采用兩種方法時(shí)往往利用平均值作為最終結(jié)果，是不科學(xué)的。 。